裁判要旨

不管解除權(quán)的行使有沒有導(dǎo)致合同解除的法律后果，只要有違約行為，違約方違約責(zé)任的承擔(dān)都不可避免。

案情

2006年7月31日，米*平（香港公民）與周*陽簽訂了一份租賃合約。租賃合約約定：一、周*陽承租米*平所有的門牌號為鄭州市苑陵街59號的一樓商鋪（以下簡稱租賃單位）。租賃單位的面積為簽訂本協(xié)議時米*平已間隔好的現(xiàn)有面積。二、甲乙雙方同意租期由2006年7月31日起至2008年7月31日止，租金自2006年8月1日起始計(jì)，每月人民幣2.5萬元整。三、在租賃期內(nèi)，周*陽每月首日或國務(wù)院規(guī)定的每月第一個工作日或之前向米*平預(yù)繳當(dāng)月租金，直到周*陽有拖欠之情形，則每日按本合約約定的月租金的0.25%另計(jì)罰金，直到周*陽向米*平繳足所欠租金及罰金。雙方同意，如周*陽逾期五天仍未能將租金交給米*平，則米*平可視此行為為周*陽已無能力繼續(xù)履行本合同，并可將本合約提前終止，沒收周*陽所交保證金并將租賃單位另租與別人并向周*陽追收欠租及罰金。四、周*陽須在簽署本租約的同時交保證金人民幣5萬元整，該保證金不計(jì)利息。周*陽如在所訂之租賃期未滿前退租時，及由于周*陽違反本租約有關(guān)系款而使本租提前終止時，則作周*陽毀約論，米*平可以因此沒收保證金。五、除非事先得到業(yè)主書面同意，周*陽不得將商鋪轉(zhuǎn)租或分租予他人（第三人），或與（給）其他未經(jīng)米*平書面同意之人士（第三方）共用（占用）。如周*陽有違反本條款之情形，米*平可以提前終止租賃而無需向周*陽作任何賠償。

合同簽訂后，周*陽支付米*平房屋租賃保證金5萬元，米*平依約定將房屋交付周*陽。2008年7月19日合同履行期限屆滿前，米*平發(fā)現(xiàn)周*陽將房屋轉(zhuǎn)租給邰*偉、王*甫使用，于是向周*陽提出終止協(xié)議，并來到租賃房屋處向周*陽發(fā)出終止租賃通知一份，沒收了周*陽先前繳納的5萬元保證金。該通知的簽收人為邰*偉。

周*陽訴至鄭州市中級人民法院，要求米*平返還5萬元保證金。

裁判

鄭州市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：周*陽、米*平于2006年7月31日簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反中國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)履行。雙方在合同中明確約定周*陽不得將房屋轉(zhuǎn)租或與他人共用，否則米*平有權(quán)提前解除合同，沒收保證金。該保證金是就一方違約時如何處理作出的約定，具有違約金的性質(zhì)，屬于當(dāng)事人的意思自治，應(yīng)當(dāng)予以尊重。本案中周*陽將房屋轉(zhuǎn)租給邰*偉，邰*偉作為房屋實(shí)際用戶，其出庭作證說明了周*陽轉(zhuǎn)租房屋及米*平提出終止履行協(xié)議的事實(shí)，其證言真實(shí)可信，因周*陽違約在先且雙方就何種情形沒收保證金有明確約定，故應(yīng)當(dāng)按照雙方約定處理，周*陽要求退還保證金的請求與事實(shí)不符不予支持。

周*陽不服一審判決，上訴到河南省高級人民法院。

河南省高級人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，故維持一審判決。

評析

一、合同解除權(quán)生效采取到達(dá)主義

合同解除分為約定解除和法定解除。所謂約定解除，是指當(dāng)合同中約定的解除合同的條件成就時或者經(jīng)當(dāng)事人事后協(xié)商一致，使合同關(guān)系歸于消滅的行為?？梢?，約定解除又包括兩種情況：即事先約定解除和事后約定解除。

事先約定解除，是指當(dāng)事人雙方在合同中約定解除合同的條件，在解除合同的條件成就時，合同關(guān)系歸于消滅。事先約定解除有以下特征：首先，事先約定解除是通過約定解除條件并在條件成就時由一方當(dāng)事人行使解除權(quán)而實(shí)現(xiàn)的；其次，事先約定解除的合同是確認(rèn)權(quán)，只有當(dāng)事人實(shí)際行使解除權(quán)后方可導(dǎo)致合同解除。最后，事先約定解除常與違約的補(bǔ)救與責(zé)任聯(lián)系在一起，把一方當(dāng)事人違反合同某一主要義務(wù)約定為解除合同的條件，一旦該條件成就，解除合同就成為一種違約補(bǔ)救方式。

由于我國法律并未采取當(dāng)然解除主義，因此當(dāng)解除的條件具備時，合同并不必然解除，欲使它解除，一般還需要解除行為。無論哪方當(dāng)事人享有解除合同的權(quán)利，主張解除合同的一方當(dāng)事人必須向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出解除合同的意思表示，才能達(dá)到解除合同的法律后果。而我國合同法第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！倍诒景钢忻?平發(fā)現(xiàn)周*陽存在轉(zhuǎn)租行為后，開始行使合同約定的解除權(quán)，而他行使解除權(quán)的方式是到租賃房屋處向周*陽發(fā)出終止租賃通知一份，在周*陽否認(rèn)自己見到該通知，而米*平又無其他證據(jù)證明周*陽收到自己解除合同的意思表示時，周*陽、米*平之間的租賃合同并不當(dāng)然解除。

二、解除權(quán)行使效果不影響合同定金罰則的適用

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。根據(jù)其用途，定金分為訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金等，違約定金實(shí)際就是履約定金，即以擔(dān)保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢。擔(dān)保法第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。合同法第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

周*陽和米*平在租賃合同中約定周*陽拿出5萬元作為違約定金，保證自己在合同履行中不會進(jìn)行轉(zhuǎn)租等，而實(shí)際上，周*陽從一開始就違反了合同約定，將涉案房屋轉(zhuǎn)租給第三人，嚴(yán)重違反了合同中約定的義務(wù)，而這一違約行為也賦予了米*平有權(quán)解除合同、沒收保證金。這兩種權(quán)利并不是互為前提，而是可以并行選擇，米*平可以選擇解除合同并沒收定金，也可以選擇不解除合同，只沒收定金。因?yàn)楦鶕?jù)合同法第九十八條“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力”。

本案案號：（2009）鄭民三初字第591號；（2010）豫法民三終字第66號

案例編寫人：河南省高級人民法院關(guān)*海