政府土地抵押融資違規(guī)的情形有哪些

1、在沒有完成農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收審批程序、沒有依法收回原有土地使用權(quán)人的合法土地使用權(quán)和沒有依法進行收購、補償?shù)那闆r下，政府直接以抄告單的形式要求國土資源部門給指定單位或公司辦理土地使用權(quán)證，用于抵押融資。

2、違反《土地儲備辦法》等規(guī)定，擴大土地儲備實施主體，不按規(guī)定進行土地登記，以儲備土地違規(guī)抵押擔保。

3、未履行土地出讓、劃撥等供地程序，向地方政府融資平臺違規(guī)供地并登記用于抵押融資。這類劃撥地不具有入市變現(xiàn)條件，通過虛假辦理供地手續(xù)，即辦理出讓手續(xù)后返還土地出讓金等方式，將土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)給融資平臺獲取抵押貸款。如：某縣政府通過專題會議紀要，將機關(guān)辦公、教育、科研等原劃撥土地劃轉(zhuǎn)給該縣國有資產(chǎn)經(jīng)營公司用于融資貸款，分數(shù)次、用數(shù)宗地，進行抵押貸款。

4、將土地出讓價款未交全的土地分割登記，用于抵押融資。有的地方政府通過會議紀要等形式，授意地方國土資源部門為土地出讓價款未交齊的宗地進行分割登記，用于抵押融資。

5、將水庫、公園、綠地、黨政機關(guān)團體用地等違規(guī)用于抵押融資。地方政府主要是以登記代替審批，擅自改變土地用途，將土地出讓或直接登記到融資平臺公司名下。這類土地實際用途和規(guī)劃條件沒有發(fā)生實質(zhì)性的改變，真實身份依然是公共用地，屬劃撥性質(zhì)，一旦需要用于償債，無法入市變現(xiàn)。如某市政府批準將市委辦公室等行政事業(yè)單位的數(shù)十宗、數(shù)千畝辦公用地收儲，并按照商住用途出讓給該市政府幾大融資平臺，辦理了土地抵押登記，進行大額融資。上述用地，實際上仍由原用地單位按原用途在使用，只是在卷宗手續(xù)上倒來變?nèi)?，包裝成經(jīng)營性土地資產(chǎn)用于抵押融資。

針對上述問題，國家土地督察機構(gòu)明確要求地方政府采取償還貸款、解除抵押擔保、注銷抵押登記、置換抵押物等方式進行整改，對有關(guān)責任人員依法進行處理。國家也陸續(xù)出臺相關(guān)文件，規(guī)范地方土地抵押融資行為。

國有土地抵押的條件

1、土地使用權(quán)抵押必須以初始土地登記作為前提，領(lǐng)取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權(quán)，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押。

3、土地使用權(quán)抵押應(yīng)當進行地價評估。

(1)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果由抵押權(quán)人認可并經(jīng)國土管理部門確認后，發(fā)放確認文件，并批準抵押;

(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權(quán)可按不同的用途、性質(zhì)實行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果經(jīng)土地管理部門確認，發(fā)放確認文件并批準抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部門申領(lǐng)《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應(yīng)根據(jù)不同的用地性質(zhì)規(guī)定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時在《抵押許可證》上注明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協(xié)議簽訂后，應(yīng)到國土部門辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押行為無效”這一限制性條款。

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