如何進(jìn)行房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)后如何清償

在房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)后，處分房地產(chǎn)所得的金額，應(yīng)當(dāng)依下列順序分配：

(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；

(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

(三)償還抵押權(quán)人債券本息及支付的違約金；

(四)賠償因債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失；

(五)剩余金額交還抵押人。

三、房產(chǎn)交接要注意哪些問題

（一）進(jìn)行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔(dān)的份額

上下家應(yīng)在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房后雙方在這些小費用上扯皮?，F(xiàn)在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，該房屋中的相應(yīng)水電設(shè)施也必然轉(zhuǎn)移，不需要變更戶名。

但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據(jù)將煤氣設(shè)施移走，新產(chǎn)權(quán)人只能重新花錢申請煤氣設(shè)施，因此在房屋交易結(jié)束后，在交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)。

（二）辦理有線電視的結(jié)算和更名手續(xù)

買賣雙方在房屋買賣交易后一般不會忘了結(jié)算水電煤的相關(guān)費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，可以變更戶名。而且現(xiàn)在大多的有線電視費的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有繳，所以在交易后交房時，除了對有線電視的費用進(jìn)行結(jié)算外，還不能忘記進(jìn)行有線電視的更名手續(xù)。

（三）辦理維修基金、物業(yè)管理費的結(jié)算和更名手續(xù)

房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費的結(jié)算，維修基金由于數(shù)額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題，結(jié)算和更名的手續(xù)一般不會忘記。而物業(yè)管理費由于數(shù)額不大，很多買賣雙方往往會忽略掉這個問題。

（四）辦理相關(guān)戶口轉(zhuǎn)出入手續(xù)

由于現(xiàn)在投資客增多，對他們來說根本不存在戶口的遷進(jìn)遷出問題，所以戶口問題往往被忽視，但這往往會影響到日后買家的戶口遷入。為了今后交易雙方的方便，一定不要忘了將戶口問題解決掉。

（五）交房交接書

對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項后往往會忘了簽房屋交接書。一些大型中介公司可能會督促買賣雙方簽交房交接書，以確認(rèn)買賣雙方的最后交房行為。交房交接書其實是個雙刃劍，簽和沒簽往往會達(dá)成不同的后果。

以上就是關(guān)于“如何進(jìn)行房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)后如何清償”這個問題的解答。房地產(chǎn)是一個價值很高的東西，所以在處理這方面的問題時一定不能馬虎大意，否則就會得不償失。那么在這個問題上如果您還有什么疑惑，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。