姚麗穎

首起糾紛有驚無險(xiǎn)

近日，本市首起按揭合同糾紛案一審審結(jié)。貸款人與開發(fā)商

共同償付銀行貸款本金及利息27萬余美元，合人民幣230萬元。

1996年7月，貸款人張某為購(gòu)買價(jià)值47萬余美元的外銷公寓，

與建行前門支行簽訂為期5年的按揭貸款合同，貸款額為23.7萬

美元，按季度分20期還清。

同時(shí)開發(fā)商對(duì)此筆貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

但張某因“資金周轉(zhuǎn)不靈”，直至今年6月只支付貸款利息1萬美

元，此前開發(fā)商以保證人的身份代為償還了利息9千余美元。銀行

在多次催要未果的情況下將張某及開發(fā)商訴至法院。

法院審理后認(rèn)定，開發(fā)商因欠繳土地出讓金未取得合法產(chǎn)權(quán)，

也未到房地產(chǎn)有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)，所以抵押不能成立，但該

項(xiàng)按揭貸款合同合法有效，因而張某與開發(fā)商作為產(chǎn)生糾紛的主

要責(zé)任人，共同承擔(dān)償還借款本金及利息的責(zé)任逾期給付按中國(guó)

人民銀行關(guān)于延期付款的規(guī)定處理。

首例按揭糾紛可以說銀行只是“虛驚一場(chǎng)”，但種種跡象表

明，隨著個(gè)人住房貸款總量的擴(kuò)大、時(shí)間的推移，各種拖欠貸款

的行為會(huì)越來越多地出現(xiàn)，到時(shí)候出現(xiàn)“意外”恐怕在所難免。

欠債不還誰來承擔(dān)

欠債還錢自是天經(jīng)地義，但按揭貸款的期限許多在十年以上，

在此期間貸款人很可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入發(fā)生變化而無力還款，那么

銀行將如何處理?在此案發(fā)生之前，記者曾就銀行如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

作了一番調(diào)查。

目前銀行采取的措施是謹(jǐn)慎調(diào)查、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。由于沒有一套

完善的個(gè)人信用調(diào)查制度，考證當(dāng)事人過去是否有不良記錄自然

無從談起，自然要貸款人自己提供足夠的收入證明證實(shí)自己的還

款能力，銀行除了嚴(yán)把貸款條件外，有的銀行還要求貸款人投保

個(gè)人信用保險(xiǎn)，并交納不菲的保險(xiǎn)費(fèi)用，這樣保險(xiǎn)公司出于自身

利益又會(huì)進(jìn)行更苛刻的調(diào)查。此外，根據(jù)貸款協(xié)議，如果貸款人

逾期三個(gè)月不還款，銀行可以對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣;對(duì)于期房

或數(shù)額較大的現(xiàn)房，銀行則一般與開發(fā)商簽有回購(gòu)協(xié)議，由開發(fā)

商負(fù)責(zé)全額償還，也就是通常所說的開發(fā)商全程全額擔(dān)保的辦法。