一、怎樣打破買賣不破租賃的原則

1、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應當適用于動產(chǎn)呢?筆者認為，動產(chǎn)租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權以特殊的保護。第二，對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權物權化應是指不動產(chǎn)租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權物權化。

2、在不動產(chǎn)抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規(guī)定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權優(yōu)于后債權

3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權對私權的干預和救濟。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產(chǎn)的處分權。因此，被查封的財產(chǎn)，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復函明確指出，執(zhí)行債務人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：

(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導致租賃債權的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

(2)在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權作為整體轉讓進行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。

相關的承租人還應對這類租賃合同進行相應的備案，備案后國的家法律管理部門進行保護。租賃合同中，還應積極地對租賃時間、租賃房屋的信息，一旦產(chǎn)生房屋租賃糾紛時，按照相關的租賃合同進行辦理，解決這類租房糾紛。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃的適用范圍有哪些