(一)解讀婚姻法解釋(三)對離婚房產(chǎn)問題的規(guī)定

根據(jù)婚姻法解釋(三)第十條，對婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了首付款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問題，首先，遵循協(xié)議自由原則。其次，不能達成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，此時對于房貸，尚未歸還的為產(chǎn)權(quán)登記方的個人債務，婚后共同還貸的的款項及增值部分，根據(jù)財產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。第七條規(guī)定婚后父母出資購房，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問題。

(二)司法實踐中常見的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問題及處理方式

1、婚前一方支付全部房款，并取得房產(chǎn)證。此情形下，無論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都歸屬于付款方的個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求的對該房產(chǎn)及其增值進行分割。

2、婚前個人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記在個人名下的。我們認為應認定為個人財產(chǎn)，因為根據(jù)婚姻法第17條的規(guī)定，該房產(chǎn)既不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的財產(chǎn)，也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營所得，性質(zhì)上仍屬于個人財產(chǎn)。

3、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。該房產(chǎn)應認定為首付款支付方個人財產(chǎn)。但是對于婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的增值部分的歸屬存在個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)的爭議。筆者認為，對于增值部分房屋產(chǎn)權(quán)人應該對另一方進行補償，補償可以依據(jù)婚姻法解釋(三)第十條的補償原則。

4、婚前一方支付首付款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權(quán)證，并登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬。此情況在現(xiàn)實生活中比較常見，實踐中各地法院有的認定為個人財產(chǎn)，有的認定為夫妻共同財產(chǎn)。第一、認定為個人財產(chǎn)的認為房屋買賣牽涉到物權(quán)和債權(quán)兩個權(quán)利，當事人訂立買賣合同建立了債權(quán)債務關(guān)系，房屋所有權(quán)即發(fā)生了轉(zhuǎn)移，買賣合同是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時買賣合同的履行結(jié)果，不能因取得房產(chǎn)在婚后，而改變按揭房屋屬個人財產(chǎn)的性質(zhì)，此時婚后共同還的貸款，應返還一半給另一方。第二、主張認為室共同財產(chǎn)的依據(jù)是物權(quán)法規(guī)定的“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”和婚姻法規(guī)定的夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。以上兩種做法無疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解釋三第十條對這種情形的處理進行了規(guī)定，它既沒有認定該房產(chǎn)為一方婚前個人財產(chǎn)，也未規(guī)定為雙方共同財產(chǎn)，而是規(guī)定雙方協(xié)議優(yōu)先，否則法院可以判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方。在這里，規(guī)定上用的是“可以”，而不是應該，說明法院對此還可以根據(jù)具體情況認定房產(chǎn)的歸屬。

對于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋(三)也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對另一方進行補償。此條僅僅規(guī)定了補償堅持的原則標準：根據(jù)財產(chǎn)狀況及照顧子女、女方權(quán)益，沒有明確補償?shù)木唧w標準，給了法院很大的自由裁量空間。

5、婚前共同出資購房或者按揭買房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證登記在一方名下的，房產(chǎn)應屬夫妻共同財產(chǎn)。

6、婚前辦理按揭，婚后夫妻共同還貸，離婚訴訟時還未取得房產(chǎn)證，此種情況因房屋產(chǎn)權(quán)尚未確定，根據(jù)婚姻法解釋二的相關(guān)規(guī)定，法院將拒絕對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判。

7、婚前一方父母出資為子女購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，除非有特別說明贈予子女夫妻雙方，否則視為出資父母對自己子女的贈予，為其個人財產(chǎn);婚后一方父母出資為子女購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的房產(chǎn)，根據(jù)婚姻法解釋三之前的相關(guān)規(guī)定，除非特別說明是贈予自己子女的，否則視為是贈予子女夫妻雙方的，婚姻法解釋(三)完全顛覆了這種理念，規(guī)定為是父母對自己子女一方的贈予，該不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。