在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)，工作人員拿出該市長城大廈一處商品房的土地續(xù)期申請(qǐng)材料。這處房產(chǎn)土地的使用期是從1985年開始，使用期限50年，到2035年。今年年初，業(yè)主提出申請(qǐng)將土地使用年期續(xù)期到70年。

但續(xù)期不是免費(fèi)的，而是要補(bǔ)交續(xù)期時(shí)段內(nèi)的地價(jià)。根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的測(cè)算，這處建筑面積達(dá)到80.58平方米的商品住宅，業(yè)主需要補(bǔ)交的地價(jià)總額是44940元。

上世紀(jì)八十年代，全國范圍內(nèi)的行政劃撥土地都是無償無期，也就是免費(fèi)的。而當(dāng)時(shí)的深圳根據(jù)特區(qū)發(fā)展需要，為來深客商通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地，但這種行政劃撥土地是收費(fèi)的，而且有使用年限。目前補(bǔ)交地價(jià)予以續(xù)期的土地都是這種類型。

這些有償有期的行政劃撥用地在2000年以后相繼到限，但又沒有達(dá)到國家規(guī)定的最高使用年期，面臨著續(xù)期的問題，為此，深圳市2004年4月專門出臺(tái)了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。

而針對(duì)社會(huì)各界最關(guān)注的，房地產(chǎn)土地達(dá)到國家最高法定年限(70年)如何續(xù)期，深圳市規(guī)土委相關(guān)人員表示，目前這一領(lǐng)域尚屬政策空白。

城市土地使用年限為何存在不同?

由于政策設(shè)定的是土地最高使用年期的上線，雖然上線不能突破，但是下線并未設(shè)定，所以各地可以靈活掌握。

到了1998年以后，住宅用地的使用年限基本上都確定為70年。對(duì)此，黃*虎表示，這是住房制度改革的結(jié)果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人們都要到市場(chǎng)上去買房，為公平統(tǒng)一，便一律按70年進(jìn)行出讓。

最高使用年限為70年是怎么算來的?

房屋土地使用權(quán)的最高年限是70年，這70年是怎么算來的呢?實(shí)際上，這一年限的設(shè)定，是采取預(yù)期收益折現(xiàn)方式進(jìn)行測(cè)算的，也就是說，土地使用超過70年以后，土地的折現(xiàn)率預(yù)計(jì)將會(huì)接近于零。

另外還有一個(gè)問題：住宅土地70年使用期到底從什么時(shí)候開始算?

舉個(gè)例子，小李2015年買了一處70年土地使用期的商品房，2016年搬進(jìn)房子居住，這處房子的開發(fā)商于2012年簽訂土地協(xié)議，獲得土地的使用權(quán)。這個(gè)70年的土地使用期是要從2012年開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始算。因此對(duì)于很多購買二手房的業(yè)主來說，70年的土地使用期限是從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)的那天開始算起的，而不是購房時(shí)開始算。

三種眼光看清土地使用權(quán)到期問題

了解完這些現(xiàn)實(shí)案例和背景之后，對(duì)房屋的土地使用權(quán)有了更深入的了解。毫無疑問，土地使用權(quán)到期，是一個(gè)全民關(guān)注的話題。但要看清這件事，需要有三種眼光：

一是歷史眼光。改革開放已走過三十多年，很多政策、制度都有不斷調(diào)整完善的歷史軌跡。土地使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)難題背后，有著不能忽略的歷史軌跡。

二是法治眼光。所有這些待解的難題，最終要用法治思維、法治方式來解決，臨時(shí)的、零散的政策解決手段，應(yīng)逐步讓位于清晰嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆ㄖ问侄巍?/p>

三是民本眼光。土地使用權(quán)問題處理得好不好，直接關(guān)系到很多普通老百姓的切身利益。這里面沒有小事。相關(guān)的立法部門、司法機(jī)關(guān)、政府部門，都得用足夠的責(zé)任感、緊迫感來直面問題，解決問題。

目前，國土資源部對(duì)溫州住宅土地使用權(quán)20年到期延長問題的調(diào)研己經(jīng)完成。未來如何進(jìn)行制度的頂層設(shè)計(jì)，出臺(tái)一個(gè)兼顧歷史與現(xiàn)實(shí)、平衡各方利益的解決辦法，值得期待。