安徽省某區(qū)某村村民張先生，其房屋所在地為集體土地，位置緊挨著縣城。且其房屋緊鄰著街道，張先生利用門面房的優(yōu)勢，做起了買賣，小日子有滋有味。但是這一切，在2014年2月1日，發(fā)生了改變，為了打造改革發(fā)展試驗區(qū)，區(qū)國土局張貼了《征地拆遷告知書》，張先生的房屋在拆遷范圍內。本來是一件利國利民的好事，但對于張先生而言，猶如一場災難。

張先生的房屋雖然是在集體土地上，可是其緊鄰縣城，或者說就是在縣城范圍之內，因為其地理位置優(yōu)越，門前就是主街道，人來人往，張先生的生意做得還算不錯，收入不菲。2015年1月4日，當地政府發(fā)布了《征收土地公告》，在安置方案中，給予張先生的補償是每平方米700元。而張先生緊挨著的商品房已賣到每平米2700元，門面房更是高達每平米近5000元?？粗o出的補償價格，張先生欲哭無淚。這點錢，別說在附近買同等面積的門面房，就是買住宅房，也是異想天開。也就是說，如果同意了補償協(xié)議，張先生自此將無家可歸、流浪街頭。找政府協(xié)商，對方卻答道，他們是嚴格按照政府政策執(zhí)行。張先生認為，政策都是對老百姓好的，但是這種補償方式卻讓老百姓沒辦法生存，在與政府協(xié)商無果的情況下，走投無路的張先生求助于**圣運律師事務所。

【法律條文】

涉及集體土地的征收問題，我們查閱到以下法律、法規(guī)及相關文件：

第一，《中華人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定：“被征收地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”。

第二，《安徽省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第37條規(guī)定：“房屋及其他附著物的補償費標準，由省人民政府規(guī)定。”。

第三，《國土資源部關于進一步做好征地管理的通知》(國土資發(fā)[2010]96號)規(guī)定：“住房拆遷要進行合理補償安置。征地中拆遷農民住房應給予合理補償，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農戶居住問題。在城市遠郊和農村地區(qū)，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規(guī)定的征地補償標準。”

第四，2011年3月17日，中紀委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳下發(fā)的《關于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》(中紀辦[2011]8號)規(guī)定：“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行”。

【法律啟示】

本案的焦點在于張先生的房屋納入城市規(guī)劃區(qū)后，應按照何種標準對張先生予以補償安置?是參照《國有土地上房屋安置與補償條例》的相關規(guī)定，參照國有土地上的房屋進行拆遷補償，還是適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規(guī)定，按農村征地房屋補償安置標準予以補償?

上述法律、法規(guī)及相關文件雖然對集體土地上房屋征收與補償進行了表述，但都僅限于原則上的規(guī)定，缺乏具體的、可操作性的內容。根據以上文件，我們很難斷定張先生應當按照何種方式進行補償。雖然張先生的房屋處在集體土地上，但是其被劃入城市規(guī)劃區(qū)之內。根據2011年8月7日《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》法釋(2011)20號第十二條第二款規(guī)定：“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”可知，應當參照《國有土地上房屋安置與補償條例》的相關規(guī)定予以張先生補償。另外《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》中，也明確提出，應當參照國有土地上房屋征收補償標準執(zhí)行。

張先生的房屋應當參照《國有土地上房屋安置與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”進行補償。拆遷方的安置方案顯然是違法前述法律規(guī)定，屬于違法行為。