摘要:商品房銷售廣告是商品房銷售市場的主要的營銷手段。利益驅(qū)動使得虛假廣告層出不窮,導(dǎo)致商品房銷售糾紛不斷見諸法庭。究其原因是人們對商品房銷售廣告的法律性質(zhì)認識不足。研究商品房銷售廣告的法律性質(zhì),并進而分析對虛假廣告的民事責任的承擔。
關(guān)鍵詞:商品房銷售;虛假廣告;邀約;邀約邀請
一、從一個案例說起
某開發(fā)商發(fā)布一條廣告,稱其開發(fā)的××花園商品房擁有3000平米的中心花園及網(wǎng)球場。當購房者入住后發(fā)現(xiàn),廣告中的3000平米的中心花園變成了現(xiàn)實的幾百平米,而廣告平面圖中的網(wǎng)球場,現(xiàn)實中卻是個臭水潭。購房者群起向法院提起訴訟,要求開發(fā)商承擔違約責任。在案件審理中,開發(fā)商針對購房者的訴訟請求提出了三點答辯意見:第一,售樓廣告不是向特定的人發(fā)出的,不具備一般邀約的特點。第二,售樓廣告并未對售房具體內(nèi)容作出具體約定。第三,雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫進合同。因此售樓廣告不具有約束力,開發(fā)商不需要承擔違約責任。①
這一案例是一起典型的因商品房銷售中的虛假廣告引起糾紛的案件。廣告是市場營銷的重要一環(huán),廣告的導(dǎo)向作用在這一領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其明顯。因此廣告在商品房銷售市場擁有巨大的影響力。最高人民法院相關(guān)人員就商品房買賣糾紛使用法律司法解釋答記者問時就透露:目前,90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的[1]。正因為廣告在商品房銷售市場這樣巨大的作用,導(dǎo)致在商品房銷售中虛假廣告層出不窮。
二、商品房虛假廣告的含義及形式
商品房銷售虛假廣告,是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷售其所開發(fā)的商品房,通過一定的媒介和形式,采用不真實的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳來直接或間接地介紹自己所開發(fā)的商品房的商業(yè)廣告。商品房銷售廣告是一種廣義上的廣告,包括媒體廣告、招貼廣告、售樓書、開發(fā)商在現(xiàn)場制作的廣告牌以及通過樣板房來進行的銷售宣傳。其中媒體廣告包括紙質(zhì)媒體,如報刊雜志等主要以文字或圖像形式發(fā)布的印刷廣告;包括廣播電視媒體,如廣播臺、電視臺以視聽音像形式發(fā)布的廣告;還包括網(wǎng)絡(luò)媒體。隨著計算機技術(shù)的飛速發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)走進千家萬戶,通過網(wǎng)絡(luò)媒體來對商品進行宣傳受到越來越多的開發(fā)商的青睞。
三、商品房虛假廣告的內(nèi)容
(一)商品房環(huán)境的虛假廣告
環(huán)境包括自然環(huán)境和生活環(huán)境。前者如小區(qū)的生態(tài)狀況,房屋的采光、朝向,小區(qū)的綠化率等因素。后者既包括商品房區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,如小區(qū)內(nèi)的商場、醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、娛樂等配套設(shè)施等;還包括商品房區(qū)域外的環(huán)境,如交通、通訊、購物、教育、醫(yī)療等諸多因素。開發(fā)商經(jīng)常在環(huán)境問題上大做文章,進行虛假宣傳。
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