購房廣告該怎么產(chǎn)生法律效力

(一)根據(jù)《合同法》第十五條規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。

商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

所以，一般情況下，購房廣告屬于要約邀請，不具法律約束力。

(二)根據(jù)《合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：

1、內(nèi)容具體確定;

2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

只要要約邀請符合要約的上述規(guī)定，即視為要約，產(chǎn)生法律約束力。

(三)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

當心七種無效的購房合同

1.無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

2.限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

3.以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

4.以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

5.乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

6.雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

7.當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

購房廣告產(chǎn)生效力的方式有哪些

購房廣告要想產(chǎn)生法律約束力，要滿足以下條件：

(一)所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。

(二)廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任。

(三)對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。

如何防范開發(fā)商夸大宣傳風險

開發(fā)商可能存在夸大宣傳樓盤的情況。在這個階段中，往往開發(fā)商印制大量的宣傳單來宣傳自己樓盤的優(yōu)勢，通常這些宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況，通過這種方式來吸引更多的購房消費者來參觀沙盤，定購預售房屋，同時，開發(fā)商還會特地找來大量的“房托”，烘托預售當天的氣氛，影響意向購買人的心理，促成交易。

怎樣防范這種風險呢?可以采用扁鵲先生的“聞、問”的方式。所謂“聞”，就是指聽開發(fā)商的預售人員介紹樓盤的話語，每個人員是否都不同，是否與宣傳資料有出入，所謂“言多必失”，聽的時間長了就會發(fā)現(xiàn)其中的漏洞;所謂“問”就是指在預售現(xiàn)場要多問其他意向購買人，聽取其他人的意見，此外，還要多問開發(fā)商的預售人員問題，可能的話對開發(fā)商預售人員的承諾進行錄音，然后與開發(fā)商的管理層確認承諾的真實性。通常，開發(fā)商發(fā)放的宣傳資料從法律性質(zhì)上來講只能認定為“要約邀請”，因此，購買人在訂立合同后，交付房屋時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的房屋與宣傳資料中的有出入，但又苦于沒有證據(jù)證明，所以，購房人應該保留好開發(fā)商的樓盤宣傳資料和固定售樓人員的語音證據(jù)，更有利的保護自己的權(quán)益。

從上面律霸網(wǎng)小編為大家介紹的關(guān)于購房廣告的問題，相信大家都有了一定的了解。律霸網(wǎng)小編提醒大家在日常生活中對于買房一定要多加注意，對于廣告上的一些宣傳要有相應的辯證態(tài)度去對待，更多相關(guān)法律問，請大家到律霸網(wǎng)咨詢。