筆者在前文已經(jīng)論述，當(dāng)商品房銷售廣告的性質(zhì)是邀約邀請(qǐng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商不需要為虛假?gòu)V告承擔(dān)違約責(zé)任。但是不承擔(dān)違約責(zé)任并不代表不承擔(dān)任何責(zé)任。事實(shí)上，由于受誠(chéng)實(shí)信用原則的約束，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不成立，被撤銷或者無(wú)效，同時(shí)造成商品房購(gòu)買(mǎi)者信賴?yán)娴膿p失時(shí)，開(kāi)發(fā)商要為此負(fù)上締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任是指在締結(jié)合同過(guò)程中，一方當(dāng)事人過(guò)失的違反誠(chéng)實(shí)信用義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，致使他方當(dāng)事人遭受損害而應(yīng)付的賠償責(zé)任。③締約過(guò)失責(zé)任是對(duì)信賴?yán)孢M(jìn)行保護(hù)的一項(xiàng)重要制度。信賴?yán)娴膿p失包括直接損失，如購(gòu)買(mǎi)者為購(gòu)置商品房而做出的一些必要的花費(fèi);也包括間接的損失，如購(gòu)買(mǎi)者喪失了與其他開(kāi)發(fā)商訂立合同的機(jī)會(huì)所造成的損失。

(二)對(duì)邀約性質(zhì)的虛假?gòu)V告的民事責(zé)任承擔(dān)

當(dāng)商品房銷售廣告構(gòu)成邀約時(shí)，開(kāi)發(fā)商要受該邀約的約束。此時(shí)，出賣(mài)人可能承擔(dān)以下幾種民事責(zé)任：

第一，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

違約責(zé)任是指一方當(dāng)事人不履行或不完全履行根據(jù)合同應(yīng)負(fù)有的義務(wù)時(shí)，所承擔(dān)的不利后果。③筆者在前文已經(jīng)充分論述了商品房銷售廣告何種情況下構(gòu)成邀約，對(duì)于構(gòu)成邀約的商品房銷售廣告，即使廣告內(nèi)容沒(méi)有列入合同條款，只要買(mǎi)賣(mài)合同依然有效，購(gòu)買(mǎi)者向出賣(mài)人主張違約責(zé)任的，法院都會(huì)支持。

第二，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

商品房銷售廣告雖然構(gòu)成了邀約，但是這一虛假的廣告導(dǎo)致出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣(mài)合同不成立，被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，這時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)(有效的合同)就不存在了，不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求其承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

第三，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定了適用懲罰性賠償責(zé)任制度的五種情形：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;(3)出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(4)出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(5)出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。有上述五種情形之一，開(kāi)發(fā)商仍然進(jìn)行虛假宣傳或隱瞞真實(shí)情況，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。