律師解疑：遭遇房產(chǎn)證難產(chǎn)怎么維權(quán)

某小區(qū)位于石銅路38號，吳先生2010年購買了該小區(qū)的一套商品房，簽訂的購房協(xié)議約定2012年交房，2013年6月辦理房產(chǎn)證，逾期超過60個工作日，開發(fā)商將支付業(yè)主600元的違約金?？沙兄Z過去了快2年，小區(qū)房產(chǎn)證仍沒有著落，連違約金也沒有兌現(xiàn)。

“我們小區(qū)沒有房產(chǎn)證，我的住房公積金就申請不下來，孩子無法入學(xué)，甚至不好落戶?！辈稍L時，小區(qū)另一位業(yè)主無奈地說，他購買的小區(qū)二手房，原本以為按照購房協(xié)議，小區(qū)房產(chǎn)證很快能辦下來，可一切都成了泡影。

有業(yè)主為房產(chǎn)證的事情曾多次找開發(fā)商，得到的答復(fù)總是“辦理中”。“我們問過區(qū)規(guī)劃部門，他們說是小區(qū)手續(xù)不全。”業(yè)主期待開發(fā)商盡快補辦手續(xù)，把房產(chǎn)證早點辦下來。

房產(chǎn)證“難產(chǎn)”原因何在?

昨日，記者以業(yè)主身份詢問該小區(qū)房產(chǎn)證的問題。一位女性工作人員稱，目前還在走前期手續(xù)，具體什么時候能辦下來也沒接到通知。當(dāng)記者詢問，為何辦了6年還是無果，她說，不清楚。

隨后，記者咨詢了房管部門，一位工作人員介紹，辦理房產(chǎn)證需要開發(fā)商提交一系列手續(xù)，例如申請書、身份證明、土地使用證、房屋施工許可證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃證明等，將這些手續(xù)交全了，才能順利辦下房產(chǎn)證。

針對該小區(qū)房產(chǎn)證一事，昨日下午記者聯(lián)系到小區(qū)地產(chǎn)一位趙姓負責(zé)人，他承認(rèn)這一棟樓的70戶業(yè)主仍未領(lǐng)到房產(chǎn)證，“有些手續(xù)還需要補辦，我們公司也挺著急”。他希望業(yè)主們能耐心等待，房產(chǎn)證最終會辦下來的。

隨后，記者撥打了區(qū)規(guī)劃局的電話，一位工作人員表示，若業(yè)主購房前未查看“五證”，不排除房屋手續(xù)不全的可能。建議業(yè)主到規(guī)劃部門查詢該小區(qū)的規(guī)劃圖。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士稱，房產(chǎn)證“難產(chǎn)”，存在的因素有很多，例如土地使用手續(xù)不合法;開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金;開發(fā)商違章建房，違章的部分就無法辦證;開發(fā)商無法提供規(guī)定的資料;開發(fā)商沒有按期支付工程款，導(dǎo)致承建商拒絕配合開發(fā)商辦理綜合驗收，無法辦理房產(chǎn)證;開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費;開發(fā)商與業(yè)主存在糾紛，扣押房產(chǎn)證等。

房管：簽合同時做好詳細約定

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！比欢?，在現(xiàn)實操作中，開發(fā)商很少能在90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，最多是在90日內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)證;而購房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時限一般都為一至兩年。

就小區(qū)房產(chǎn)證辦理相關(guān)事宜，市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員曾答復(fù)說，房產(chǎn)證辦不下來有多種原因，多數(shù)情況下是開發(fā)商手續(xù)不齊全所致?！叭玳_發(fā)商各項手續(xù)齊全，并繳齊了相關(guān)費用，一般辦理房產(chǎn)證的過程都較為順利?！痹谂c開發(fā)商簽訂合同時，最好是做好關(guān)于房產(chǎn)證的相關(guān)約定，一旦日后發(fā)現(xiàn)問題，可提供相應(yīng)證據(jù)。

律師：條件允許還可自己辦證

遭遇難產(chǎn)房產(chǎn)證該如何維權(quán)?河北明杰律師事務(wù)所主任王*民認(rèn)為，業(yè)主要重視并積極督促開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，如果在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)商仍未辦下來房產(chǎn)證，小區(qū)業(yè)主可以向房管、規(guī)劃等相關(guān)主管部門投訴舉報;還可以要求開發(fā)商賠償損失，以購房款為基數(shù)，參照預(yù)期銀行貸款利率計算，賠償違約損失。此外，業(yè)主們還可以聯(lián)合起來一起起訴開發(fā)商，但需要注意的是，業(yè)主要避免錯過訴訟時效。

他提醒說，房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬唯一憑證。如果業(yè)主無法順利拿到房產(chǎn)證，在不做權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況下，房屋就不能交易，業(yè)主作為交易相對方，也面臨很大風(fēng)險。為此，消費者一定要購買“五證”齊全的房子，購房前先要對該樓盤有一個全面了解，不要輕信手續(xù)和證件不全的開發(fā)商的種種承諾;在購房時要仔細查驗“五證”，尤其要注意查看自己要買的房子項目是否在已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的樓座范圍內(nèi);簽訂合同時，消費者還要看合同中是否有關(guān)于房產(chǎn)證辦理期限的約定以及相關(guān)違約責(zé)任，為日后維權(quán)保留書面證據(jù)。

在實際操作中，還有一種情況就是如果開發(fā)商已經(jīng)辦理了大證，且項目手續(xù)齊全，業(yè)主個人也有證明自己已經(jīng)交清相關(guān)稅費的憑證，對于非貸款購房者，自己也可以到房管部門辦理房產(chǎn)證。