買房后多久能拿到房產(chǎn)證

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十八條，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

上述其中明確規(guī)定了購(gòu)房者取得房產(chǎn)證的具體時(shí)間以及拿不到房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。即使在合同中沒(méi)有具體規(guī)定取得房產(chǎn)證的時(shí)間，那么期房的購(gòu)房者也應(yīng)在房屋交付使用(開(kāi)發(fā)商交鑰匙的時(shí)間)后90日內(nèi)取得房產(chǎn)證，否則，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)違約責(zé)任。

逾期辦理房產(chǎn)證如何維權(quán)

一、依據(jù)《合同法》第114條第3款：當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)的規(guī)定，對(duì)于逾期辦理房產(chǎn)證行為的違約金，由于在違約方支付違約金后仍應(yīng)繼續(xù)履行辦證義務(wù)，具有懲罰性。

二、我國(guó)對(duì)逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任規(guī)定的比較明確，即當(dāng)事人雙方有約定的，按約定的內(nèi)容來(lái)辦；沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，按照已付購(gòu)房款總額付息，參照標(biāo)準(zhǔn)是中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)。

三、對(duì)于逾期辦證的違約金約定過(guò)低，買房人如何維權(quán)，意見(jiàn)如下：

1、在買房人能夠舉證證明逾期辦證損失的情況下，買房人可以實(shí)際損失為限要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金。

依據(jù)《合同法》第114條第2款：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第28條：當(dāng)事人依照合同法第114條第2款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持的規(guī)定，在逾期辦證違約金約定過(guò)低的情況下，買房人有權(quán)根據(jù)自己的實(shí)際損失情況，要求增加違約金。

2、買房人實(shí)際損失難以確定的情況下，違約金的計(jì)算建議參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

理?由

(1)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)買房人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)會(huì)有重大影響。

我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力采取的是成立要件主義。即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。因此，在辦理房產(chǎn)證之前，買房人只能得到債權(quán)的保護(hù)，而得不到物權(quán)的保護(hù)。由于登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，登記的遲延毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)影響買房人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)在不能辦理房屋抵押登記取得新的資金、不能根據(jù)需要隨時(shí)出售房屋、并且會(huì)面對(duì)房屋被出賣人抵押、再次出售的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，但多是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一定的過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致：

如土地使用手續(xù)不合法；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違章建房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能提供規(guī)定的資料，如不能提供竣工驗(yàn)收的證明；其他一些原因，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將代收的公共維修基金上繳，沒(méi)有將抵押權(quán)注銷等情況。

(3)買房人難以舉證證明實(shí)際損失的情況，往往是買房人對(duì)逾期辦證的損失難以確定，加大了買房人的舉證難度或提高了舉證成本。

比如買房人由于生活或工作的變故，急需資金，如果房屋具有權(quán)屬登記證書則能順利的將房屋抵押或出售；而對(duì)未辦證的房屋，買房人就不能將房屋抵押，出售的價(jià)格也會(huì)打折扣，這甚至?xí)绊懙劫I房人失去好的投資機(jī)會(huì)，并且這種損失難以確定。但買房人若提供上述相關(guān)的證據(jù)，并要求證據(jù)達(dá)到“真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性”，舉證難度較大或舉證成本太高。

(4)既然有司法解釋對(duì)遲延辦證未約定違約金和損失難以確定的情況規(guī)定了違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，那么在違約金約定過(guò)低的情況下可以參照適用上述標(biāo)準(zhǔn)，這樣一方面有利于維護(hù)買房人的合法權(quán)益，減輕了買房人的舉證難度；另一方面有利于督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格依約辦理房屋權(quán)屬證書的手續(xù)；再者也利于司法實(shí)踐的操作。

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