怎么能多要些征地補(bǔ)償

(一)公告拆遷期間談話技巧

當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求(如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換)被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。

(二)精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會(huì)時(shí)(提出裁決申請(qǐng)到裁決書下達(dá)一般為一個(gè)月)，被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個(gè)月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪!

(三)訴訟期間無權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會(huì)發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對(duì)被拆遷戶來說是非常有利的。

(四)訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會(huì)被判決違法無效!依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請(qǐng)求國(guó)家賠償。

(五)法院受理后及時(shí)啟動(dòng)第二個(gè)行政訴訟

法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)判決原告敗訴。此時(shí)要在第一個(gè)案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個(gè)訴訟，咱們的目的就是要：拖時(shí)間!

(六)要求中止第一個(gè)行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長(zhǎng)第一個(gè)行政訴訟案件的時(shí)間

1、被拆遷人可在第一個(gè)案件一審判決下達(dá)的前或后時(shí)間內(nèi)(不可超過二審判決書下達(dá)的時(shí)間)，針對(duì)閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個(gè)行政訴訟。

2、法院受理了第二個(gè)案件后，原告應(yīng)持第二個(gè)案件的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件的法庭提交書面的中止訴訟申請(qǐng)書，請(qǐng)求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷!記住：第一個(gè)案件中止的時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)被拆遷戶越有利。因?yàn)椴疬w人等不及，就只能自己提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(七)案件辦理與訴訟費(fèi)用

當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請(qǐng)內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請(qǐng)求都是共同的，也只算一案，一個(gè)案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

企業(yè)征地補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面：

(一)征地資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用

1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問題。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。

也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒有詳細(xì)的規(guī)定。

全國(guó)各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門能夠引起重視。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問題。

對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。

3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算

設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

(二)停產(chǎn)停業(yè)損失

該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)較大的部分，我認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷售額或利潤(rùn)額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是律師維權(quán)的重中之重。

《條例》第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同，這在立法上未免是一個(gè)遺憾。

(三)征地補(bǔ)償費(fèi)用

1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)

對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。

因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

(四)基于征地政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。

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