一、什么是公房?

公房又稱為公有房屋，一般是指國(guó)家所有的房屋。公有住房的使用權(quán)人所持有的《公有住房租賃證》也就是我們通常所說(shuō)的房票，是房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人之間就該房屋的使用權(quán)所達(dá)成權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。自2003年《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)出臺(tái)以來(lái)，使用權(quán)房交易逐漸活躍。盡管該項(xiàng)業(yè)務(wù)仍面臨很多問(wèn)題，但在《通知》的指導(dǎo)下，這一交易市場(chǎng)的混亂狀況開(kāi)始得到好轉(zhuǎn)。然而隨著試點(diǎn)工作日的結(jié)束，有關(guān)《通知》的后續(xù)政策卻遲遲未出臺(tái)。

公房也稱使用權(quán)房。使用權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，本質(zhì)上是承租人依法有償轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)，因此不同于產(chǎn)權(quán)房，只要產(chǎn)權(quán)明晰，通過(guò)房產(chǎn)交易中心就可以進(jìn)行權(quán)益轉(zhuǎn)移。使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，所以必須經(jīng)過(guò)國(guó)家委托經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)管理部門(mén)審核，符合條件的才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。因此，這個(gè)審核報(bào)批的過(guò)程主要集中在房管部門(mén)。為此，欲購(gòu)買(mǎi)者必須對(duì)此類(lèi)房屋的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓程序、條件、要求等注意事項(xiàng)了解清楚后，才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的操作。

二、公房能夠作為遺產(chǎn)繼承嗎?

所謂繼承，是指公民死亡后，繼承人依據(jù)《繼承法》規(guī)定，對(duì)死者財(cái)產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)的承受。其中第三條規(guī)定：遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括公民的房屋，但這里的房屋，是指所有權(quán)歸死者所有的私房，包括產(chǎn)權(quán)房和以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)并已辦理產(chǎn)權(quán)證的公房(俗稱房改房)。未購(gòu)買(mǎi)并辦理產(chǎn)權(quán)證的公房其所有權(quán)屬于國(guó)家或集體，不是死者的個(gè)人遺產(chǎn)，自然不能繼承。因此，公房不能作為遺產(chǎn)繼承。

所以在承租人死亡之后，原有的房屋租賃關(guān)系自然消滅，承租人的使用權(quán)因其死亡而不復(fù)存在，但是作為承租人的家庭成員有優(yōu)先承租該公房的權(quán)利，這種權(quán)利絕不是由于繼承而來(lái)，而是在原承租基礎(chǔ)上，重新建立的租賃關(guān)系。根據(jù)相關(guān)規(guī)定可以看出，房屋承租人，在死亡之后該租賃合同自然消滅，但作為共同居住的人有優(yōu)先承租權(quán)。因此，死者的親屬如果要繼續(xù)使用該房屋，則需與房管局或出租人協(xié)商一致，變更承租人，才能繼續(xù)居住使用。對(duì)房管局按成本價(jià)出售給承租人的住房，在被繼承人死亡后繼承人有權(quán)按遺囑繼承或者法定繼承來(lái)繼承該房產(chǎn)。