所謂小產(chǎn)權(quán)房，就是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”，多發(fā)生于城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

一是小產(chǎn)權(quán)房隱患重重，法律風(fēng)險(xiǎn)大。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

二是小產(chǎn)權(quán)房造成社會(huì)資源浪費(fèi)。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的風(fēng)起云涌，個(gè)別商家或者個(gè)人為了獲取更多利潤、降低用地成本，違規(guī)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行商品交易。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”就會(huì)對社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)。

三是小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)諸多矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。在當(dāng)前國家法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)尚未明確界定的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)必將帶來諸多的社會(huì)不穩(wěn)定因素，易引發(fā)糾紛、激化矛盾，已有數(shù)起由于小產(chǎn)權(quán)房問題誘發(fā)的社會(huì)糾紛到人民法院咨詢相關(guān)問題，但由于小產(chǎn)權(quán)房尚無“名分”，人民法院不宜立案處理。目前，小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定能夠給予約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)又得不到銀行貸款支持，主要依靠開發(fā)單位自行進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。同時(shí)，開發(fā)單位若沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓和過戶，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。筆者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別地方的小產(chǎn)權(quán)房建成后往往超低價(jià)格出售，但購買者卻望而卻步，還有少量購買者在締約過程中出爾反爾，釀成了諸多矛盾。

從我們長期辦理征地拆遷案件的實(shí)踐來看，很多當(dāng)事人在面對政府咄咄逼人的態(tài)勢時(shí)，往往不知所措，錯(cuò)失了維護(hù)自己合法權(quán)益的機(jī)會(huì)。因此，當(dāng)事人在遇到被征地拆遷問題時(shí)，一定要及時(shí)與律師取得聯(lián)系。