因出賣人原因,辦理房屋權屬證書遲延的,應承擔什么責任

我國實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。房地產產權登記作為現(xiàn)代房地產法律制度的基礎，具有三個方面的功能：一是產權確認功能，是指確認房地產的權屬狀態(tài)，承認并保護房地產與其權利人之間的法律支配關系；二是公示功能，是指將房地產權利變動的事實向社會公開，用以標示房地產流轉的過程和結果；三是管理功能，是指實現(xiàn)國家管理意圖的功能。買受人不能在規(guī)定時間內取得房產權屬證書的原因比較復雜，但是一般是由于出賣人的原因，可能有以下幾種情形：土地使用手續(xù)不合法、房地產開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權出讓金、房地產開發(fā)企業(yè)違章建房、房地產開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料等等?！督忉尅返谑藯l明確規(guī)定了，因出賣人的原因辦理房屋權屬證書遲延的，出賣人應當承擔的責任。

首先，規(guī)定了出賣人應承擔違約責任的期限，一個是商品房買賣合同約定的期限，另一個就是90日，并分別規(guī)定了90天的起算時間：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

其次，對出賣人如何承擔違約責任作出了詳細規(guī)定：當事人在商品房買賣合同中對違約金有約定的，按照約定處理；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 另外，《解釋》第十九條進一步規(guī)定，根據商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同，并要求賠償損失?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。房屋買賣合同成立后，出賣人應保證及時將所出賣房屋的所有權轉移給買受人。如果因為出賣人一方的原因（不包括買受人方面的原因），在商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的期限屆滿后一年內，導致買受人仍然無法辦理房屋權屬證書的，出賣人嚴重違約行為影響了買受人訂立合同時所期待實現(xiàn)的利益，比如買受人無法將房屋再次轉讓等，買受人有權請求解除合同，并要求賠償損失。本條規(guī)定的合同解除情形屬于法定解除的一種，即當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的情形。

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