1.政府在哪些情形下可以決定進(jìn)行動拆遷?

答：目前，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，市、級人民政府在為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，可以作出房屋征收決定。其主要情形有：為了國防和外交的需要、政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用設(shè)施等相關(guān)的公共事業(yè)建設(shè)、安居房建設(shè)、保障性住房建設(shè)，以及舊區(qū)改造，以及其它法律、法規(guī)規(guī)定的為公共利益需要而進(jìn)行的建設(shè)項(xiàng)目。因此，關(guān)于房屋征收要遵守以下三個原則：一是政府主導(dǎo)，即建設(shè)項(xiàng)目的組織與實(shí)施，以及房屋征收的實(shí)施都是由政府組織;二是房屋征收公共利益優(yōu)先;三是禁止為經(jīng)濟(jì)利益集團(tuán)、個人利益進(jìn)行拆遷。

2什么是“二輪征詢”?

答：第一次征詢主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例達(dá)到規(guī)定要求的，列入改造計(jì)劃。第二次征詢主要征求居民對改造方案的意見，與居民簽訂附生效條件的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，在一定期限內(nèi)，居民簽約戶數(shù)超過規(guī)定比例的，協(xié)議正式生效并履行，并啟動改造工作。

3.如何理解“數(shù)磚頭+托底保障”?

答：“數(shù)磚頭+套型保底”，是上海舊區(qū)改造一種新機(jī)制，如果“數(shù)磚頭”也不能解決居民的住房困難，就要進(jìn)行“套型保底”，也就是說起碼要給居民確定一個居住面積底線。這在以前的動遷政策里是沒有的。所謂“套型保底”，指針對舊改地塊的房屋普遍不獨(dú)立成套的現(xiàn)狀，按照滿足基本使用功能的原則，以被拆除房屋為基本單位，套型面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)一般不超過建筑面積15平方米(具體由動遷新政試點(diǎn)區(qū)人民政府確定)。其最大的功能就是滿足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆遷居民的居住現(xiàn)狀和生活水平。

4.結(jié)果公開如何理解?

答：結(jié)果公開應(yīng)當(dāng)包括：(1)各種依據(jù)公開，包括拆除房屋的權(quán)證、建筑面積、評估價格、居住困難認(rèn)定等。(2)操作過程公開，包括被拆除房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查，建筑面積、居住困難的認(rèn)定，拆遷評估、簽約、裁決等各環(huán)節(jié)。(3)簽約內(nèi)容公開，包括貨幣補(bǔ)償總額、安置房源(套數(shù)、地址、面積、價格)及其他補(bǔ)償費(fèi)用。

5.居住房屋的價值補(bǔ)償金額如何確定?

答：依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置政策試點(diǎn)工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價值補(bǔ)償為：

1、公房：評估價格×80%+套型面積補(bǔ)貼+價格補(bǔ)貼

2、私房：評估價格×100%+套型面積補(bǔ)貼+價格補(bǔ)貼

評估價格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評估單價×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計(jì)算。

套型面積補(bǔ)貼=評估均價×補(bǔ)貼面積。

價格補(bǔ)貼=評估均價×補(bǔ)貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。

6.居住困難戶的貨幣補(bǔ)貼如何計(jì)算?

答：居住困難戶的貨幣補(bǔ)貼計(jì)算公式：異地配套商品房單價×(應(yīng)安置對象×22平方米/人-補(bǔ)償安置后的房屋拆算面積)

異地配套商品房單價以市屬配套商品房平均單價為基準(zhǔn)，由各試點(diǎn)區(qū)根據(jù)實(shí)際情況制定。

被拆遷戶的應(yīng)安置對象由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)參照本市住房保障相關(guān)管理辦法明確的申請條件和審核辦法進(jìn)行認(rèn)定，并將經(jīng)認(rèn)定符合條件的對象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為15日，有異議的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在10個工作日內(nèi)進(jìn)行核查和公布。

補(bǔ)償安置后的房屋拆算面積=被拆除居住房屋價值補(bǔ)償款÷異地配套商品房單價。

居住困難戶增加的貨幣補(bǔ)貼可與被拆除居住房屋取得的價值補(bǔ)償款合并購買拆遷人提供的異地配套商品房。

享受居住困難戶貨幣補(bǔ)貼后，該戶視作已享受住房保障。拆遷人應(yīng)將相關(guān)情況報所在區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)備案。

7.訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體是誰?

答：拆遷私房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立協(xié)議，被拆遷人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人確定，若只有國有土地使用證，則以國有土地使用者所載明的使用人確定。產(chǎn)權(quán)人已故的，依據(jù)《中華人民共和國繼承法》規(guī)定由繼承人簽約。

拆遷公房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立協(xié)議，房屋承租人以租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)。承租人已故的，依據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知(滬房地資〖2001〗673號)規(guī)定，由繼續(xù)承租該房屋的同住人簽約;同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽約代表;協(xié)商不成的，由公房產(chǎn)權(quán)人指定確認(rèn)。

8.如何理解房屋使用權(quán)人?

答：房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個人。

9.何謂動遷配套商品房?

答：配套商品房，又俗稱“配套房”，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造等建設(shè)項(xiàng)目被拆遷居民的政策性商品住房。

10.配套商品房的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?

答：首先，配套房應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。其次，配套房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)：(1)符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo);(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當(dāng)配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設(shè)計(jì)的面積可適當(dāng)放寬;(3)符合國家和本市有關(guān)住宅建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。另外，市有關(guān)部門在審批市屬配套房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)方案時，應(yīng)當(dāng)征詢市房地資源局的意見;區(qū)縣有關(guān)部門在審批區(qū)縣屬配套房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)時，應(yīng)當(dāng)征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。

11.配套商品房在拆遷過程中應(yīng)遵循怎樣的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)?

答：配套房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)給以重大工程為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應(yīng)單、簽訂配套房預(yù)(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應(yīng)對象和供應(yīng)程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。

12.配套商品房的質(zhì)量是否有保證?

答：配套房的買受人有權(quán)取得《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》和《上海市新建住宅使用說明書》。

13.配套商品房如何辦理房地產(chǎn)登記?

答：配套房的購房人應(yīng)當(dāng)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”字樣。

14.拆遷補(bǔ)償款的可分割范圍?

答：私房共有人一般情況下分割房屋價值部分(貨幣補(bǔ)償款);承租人與同住人可對拆遷補(bǔ)償安置款的部分予以分割，但要區(qū)分不同情況，房屋使用權(quán)人應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人安置，如果拆遷補(bǔ)償款中按協(xié)議屬于使用權(quán)人所有的才有權(quán)分割。

15.房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按什么原則處理?

答：其他補(bǔ)償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，以及上海有關(guān)拆遷單位的實(shí)際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償?shù)取?/p>

上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。