拆遷估價人員在評估前需要履行的程序是什么

一、明確估價基本事項

1、明確估價目的

關(guān)于被拆遷房屋估價目的，各地的規(guī)定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場價格，即補償金額。所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術(shù)路線。

2、明確估價對象

2004年1月1日起施行的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

在實際工作中估價師涉及的被拆遷房屋估價對象有：

擬拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積的市場價格;擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設(shè)施的市場價格;擬拆除房屋的院落空地應給被拆遷人的土地補償價。

3、明確估價時點

估價時點是估價結(jié)果對應的日期，它是根據(jù)估價目的所確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關(guān)。估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性，同時又具有很強的時效性。

此外，估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價格。估價時點采用公歷表示，精確到日。

對于上述被拆遷房屋的估價基本事項，估價師應與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應征得委托方認可。

二、擬定估價作業(yè)方案

1、確定估價技術(shù)路線

房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證估價最接近實際。

2、確定估價方法

房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識。同樣一個估價對象，采用不同的估價方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，應當正確確定估價方法。

估價人員應正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法并在實際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一估價對象通常應選用兩種以上的估價方法進行估價。

3、明確應該調(diào)查收集的資料及其來源渠道

估價所需的資料包括：對拆遷范圍的房屋價格有普遍影響的資料;對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料;相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料;反映估價對象狀況的資料。

作為專業(yè)機構(gòu)，估價機構(gòu)與估價人員應經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的估價對象即被拆遷房屋或附屬物應在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。

4、預計所需的時間、人力、經(jīng)費：根據(jù)所需估價的對象情況，應初步預計完成該項估價任務所需的時間、人力、經(jīng)費，在保證估價按時、按質(zhì)完成的前提下，應力求達到人力、經(jīng)費最省的目標。

5、擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度：在以上工作的基礎(chǔ)上，應對所承擔的房地產(chǎn)估價任務擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數(shù)。

三、收集估價所需的資料

在平時收集估價資料的基礎(chǔ)上，估價人員應著重收集反映可能拆遷地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體估價對象相關(guān)的其他背景資料。

四、實地查看估價對象

估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時收集補充估計所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。

律師提醒您：拆遷估價人員給出的估價要真實、合理、公正，不能夠虛報或降價。遇到對拆遷估價人員估價不合理的的時候想要得到更多法律援助，建議你可以找德凱征地拆遷律師團幫助你。