如何結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷售合同、認(rèn)購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷售部、財(cái)務(wù)部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。

結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認(rèn)銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價(jià)、銷售總價(jià)、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價(jià)。按照確認(rèn)的銷售收入做憑證：

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。

這個(gè)步驟比較麻煩，因?yàn)槭┕ず贤容^多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個(gè)類別合同的結(jié)算數(shù)。

結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對。

各個(gè)類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

1.款項(xiàng)已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。

2.施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號文進(jìn)行不超過10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。

3.施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。

4.施工單位因?yàn)槭韬?，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。

5.有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算。但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。

最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。

預(yù)提時(shí)候：

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提

按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

結(jié)算第四步：計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。

這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個(gè)面積應(yīng)該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積

根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計(jì)算出來產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)*已經(jīng)銷售面積

賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

這里面一定要注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時(shí)候，兩者才相等。

結(jié)算第五步：把主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤。這一步跟其他行業(yè)的賬務(wù)處理一樣，不在贅述。

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