一直以來(lái)，物權(quán)法在我國(guó)的法律當(dāng)中地位都是非常重要，因?yàn)槲餀?quán)法當(dāng)中也規(guī)定了與物權(quán)相關(guān)的事項(xiàng)。實(shí)際上在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，由于物權(quán)法制定的時(shí)候可能沒有考慮到當(dāng)時(shí)的一些具體因素會(huì)出臺(tái)相關(guān)的司法解釋進(jìn)行規(guī)定，很多人想知道。物權(quán)法司法解釋抵押權(quán)的規(guī)定是什么?

一、抵押權(quán)與后設(shè)租賃關(guān)系的相關(guān)司法解釋演變

(一)《擔(dān)保法解釋》第66條第1款規(guī)定抵押權(quán)擊破后設(shè)租賃

關(guān)于抵押權(quán)與租賃關(guān)系的問題，最早由2000年12月13日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(簡(jiǎn)稱“《擔(dān)保法解釋》”)予以規(guī)定。《擔(dān)保法解釋》第66條第1款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！痹摽钜馑际菍?duì)于“抵押權(quán)設(shè)定在先，而出租在后”之情形，受讓人在取得抵押物所有權(quán)后(如通過拍賣取得抵押物所有權(quán)的人)，不論租賃期間是否屆滿，均可任意解除租賃合同，同時(shí)無(wú)須承擔(dān)任何責(zé)任。由于《擔(dān)保法解釋》效力屬于司法解釋，而該司法解釋的規(guī)定直接排除了《合同法》第229條的“買賣不破租賃”規(guī)則(租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力)的適用，因此曾一度受到質(zhì)疑。

(二)《拍賣規(guī)定》第31條第2款態(tài)度轉(zhuǎn)變

2005年1月1日起施行的《最髙人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(簡(jiǎn)稱“《拍賣規(guī)定》”)第31條第2款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣?！痹撘?guī)定與《擔(dān)保法解釋》第66條觀點(diǎn)有所不同，兩者分別從程序與實(shí)體角度對(duì)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系進(jìn)行規(guī)定。《拍賣規(guī)定》第31條第2款規(guī)定的是法院應(yīng)當(dāng)如何處置租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突，《擔(dān)保法解釋》第66條規(guī)定的是抵押物受讓人是否受租賃約束。根據(jù)《拍賣規(guī)定》第31條第2款規(guī)定，法院的強(qiáng)制拍賣不會(huì)導(dǎo)致拍賣財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)和其他用益物權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)消滅，當(dāng)且僅當(dāng)租賃權(quán)等權(quán)利的繼續(xù)存續(xù)會(huì)影響擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，人民法院應(yīng)除去之。按照該規(guī)定，若后設(shè)租賃權(quán)的存在并不影響擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)的，人民法院不應(yīng)除去之，意味著抵押物受讓人仍然有可能受租賃權(quán)約束。

(三)《租賃合同解釋》第20條規(guī)定抵押權(quán)擊破后設(shè)租賃

自2009年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(簡(jiǎn)稱“《租賃合同解釋》”)亦對(duì)抵押權(quán)與后設(shè)租賃權(quán)的關(guān)系作出了規(guī)定。該解釋第20條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！睆脑撘?guī)定可以看出，抵押權(quán)可以絕對(duì)擊破后設(shè)租賃，即使租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)沒有任何影響，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，就不再適用“買賣不破租賃”規(guī)則，受讓人有權(quán)不履行原租賃合同。因此，筆者認(rèn)為《租賃合同解釋》第20條的立場(chǎng)與《擔(dān)保法解釋》第66條立場(chǎng)一致。

(四)《異議復(fù)議規(guī)定》第27條繼續(xù)保護(hù)可對(duì)抗案外人的抵押權(quán)

2015年5月5日，最高人民法院于公布了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(簡(jiǎn)稱“《異議復(fù)議規(guī)定》”)，并于即日起施行?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l規(guī)定并未明確什么情況下抵押權(quán)能夠擊破后設(shè)租賃，但是卻明確了抵押權(quán)人對(duì)抵押物所享有的抵押權(quán)若能對(duì)抗承租人的，則人民法院對(duì)承租人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。

二、地方法院就抵押權(quán)與后設(shè)租賃關(guān)系所出臺(tái)的司法文件

(一)廣東省高級(jí)人民法院司法文件

《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(粵高法發(fā)〔2003〕24號(hào))第14條第1款認(rèn)為，買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力?；浉叻òl(fā)〔2003〕24號(hào)文是針對(duì)商品房買賣合同糾紛案件所作的規(guī)定，買受人即為預(yù)購(gòu)商品房的權(quán)利人，也是所謂的抵押人，而擔(dān)保權(quán)人即為抵押權(quán)人(或預(yù)告抵押登記之抵押權(quán)人)。根據(jù)這一意見，抵押權(quán)可以擊破后設(shè)租。

(二)浙江省高級(jí)人民法院司法文件

《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時(shí)案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》(浙高法辦〔2014〕39號(hào))在解答“抵押權(quán)設(shè)立后承租房屋的案外人以被執(zhí)行人出租房屋時(shí)未告知抵押情況等為由，主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不得影響其租賃權(quán)，如何處理”的問題時(shí)答復(fù)：

抵押登記具有公示公信效力。此外，房屋出租人負(fù)有向承租人告知房屋抵押情況的義務(wù)?；诖耍段餀?quán)法》第一百九十條明確規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！稉?dān)保法解釋》第六十六條亦規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。故在題述情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，將案涉房屋上的租賃權(quán)滌除后再依法拍賣。

浙高法辦〔2014〕39號(hào)解答既提及《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，亦提及《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定，而對(duì)于登記的抵押權(quán)之后設(shè)租賃，卻依據(jù)《拍賣規(guī)定》第31條處理。

首先，小編可以明確的告訴大家，我國(guó)物權(quán)法司法解釋當(dāng)中關(guān)于抵押權(quán)的問題是存在著一個(gè)變化的過程當(dāng)中的。在這里小編也把具體的變化都給大家列出來(lái)了。除此之外，各個(gè)省份的，人民法院的司法文件也給大家介紹了一下。

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