一、“住改非”房屋和一般的居住性房屋的拆遷補償有哪些區(qū)別

對住改非進行拆遷的，一般依據(jù)經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況確定，而對居住房進行拆遷的，一般依據(jù)房屋評估價值進行補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十八條　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、“住改非”房屋拆遷如何補償

實踐中，住改非房屋補償上也出現(xiàn)了不同的做法：

(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前的幾年(具體幾年，各地不同)以上依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補償政策

有些地方規(guī)定，在拆遷公告公布前，一段時間以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策，也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

(三)參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同

參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，就是取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間以上。對沿街的住改非房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格;對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)經(jīng)營年限確定。

(四)某一時間節(jié)點后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進行補償

有些地方規(guī)定，對住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間節(jié)點之前住改非，此時間節(jié)點之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質(zhì)進行評估補償。

(五)采用混合標準

臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償;其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的幾倍進行補償。

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