一、臨街住宅做經(jīng)營,是按照住改非拆遷嗎

“住改非”房屋，是指設(shè)計(jì)審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實(shí)際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅房屋用途。

確定的講，“住改非”不是一個法律術(shù)語，在法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。是大家對把原住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，但是現(xiàn)在卻真切的出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如一戶家庭將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經(jīng)營小生意，并且辦理了營業(yè)執(zhí)照，也一直在依法納稅，但是房屋產(chǎn)權(quán)證上并未做變更，房屋用途依然是住宅性質(zhì)，這個就是所謂的“住改非”。

二、“住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估?！北景阜ㄔ赫J(rèn)定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！币话銇碚f，經(jīng)營性用房的單價(jià)相對較高，此部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

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