土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的公平性應(yīng)該如何構(gòu)建

1、建立、健全土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的評(píng)估辦法及評(píng)估體系；以農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格為例，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格最常用的評(píng)估方法是市場比較法/收益法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法；如果當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場非?；钴S，其土地流轉(zhuǎn)價(jià)格可采用市場比較法，流轉(zhuǎn)價(jià)格可直接參考市場最新同質(zhì)地塊進(jìn)行修正；如土地流轉(zhuǎn)市場處于發(fā)展初期，其可考慮收益法，收益法是根據(jù)該塊土地前三年主要大宗農(nóng)作物的平均產(chǎn)值，扣減所有生產(chǎn)費(fèi)用(包括各類農(nóng)資、農(nóng)工費(fèi)用等)，及各類補(bǔ)貼(如有)，可計(jì)算出該塊土地年均收益，這個(gè)可作為土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的參考；對于已完成農(nóng)用地分等定級(jí)工作，且制訂了基準(zhǔn)地價(jià)地區(qū)，其土地流轉(zhuǎn)價(jià)格可按照可比基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正；

2、鼓勵(lì)發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)及土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)庫，土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)及數(shù)據(jù)庫需及時(shí)統(tǒng)計(jì)、更新全國各地各類土地的流轉(zhuǎn)信息，主要包括土地位置、流轉(zhuǎn)規(guī)模、流轉(zhuǎn)價(jià)格、流轉(zhuǎn)期限、交易主體等；隨著市場上土地流轉(zhuǎn)信息的完善與對稱，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格自然會(huì)趨于公平；

3、培育一批具有土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法及體系，在實(shí)際中按照分類指導(dǎo)、科學(xué)測算、現(xiàn)實(shí)比較和幅度遞增相結(jié)合要求，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方采取協(xié)商定價(jià)、投標(biāo)定價(jià)、競拍定價(jià)等形式，合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，以保證整個(gè)土地流轉(zhuǎn)市場流轉(zhuǎn)價(jià)格的公允性。

土地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在差異的原因土地的不可移動(dòng)性及自然條件的特殊性決定了各地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在很大差異，其主要原因有：

(1)區(qū)位條件，是否是大中城市的郊區(qū)，離中心城區(qū)距離，離國道、省道距離等；

(2)自然條件，水源、光照、土壤條件、土地平整程度及農(nóng)田水利設(shè)施是否方便；

(3)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模及流轉(zhuǎn)期限。

隨著全國各類土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)及土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)庫的快速發(fā)展，及土地流轉(zhuǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)范發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)市場及土地流轉(zhuǎn)價(jià)格會(huì)越來越規(guī)范公平，各類關(guān)于土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的糾紛會(huì)逐步減少。

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