在一些離婚案件中,不同程度地存在著當(dāng)事人企圖通過法院裁判文書的形式使小產(chǎn)權(quán)房得到合法確認(rèn)的情形。小產(chǎn)權(quán)房問題成因復(fù)雜、數(shù)量龐大、涉及利益面廣又較為敏感，國家有關(guān)部門雖三令五申禁止開發(fā)但仍未完全阻止其蔓延。小產(chǎn)權(quán)房對(duì)農(nóng)村土地的侵蝕和對(duì)農(nóng)民根本利益的危害本文在所不論，在當(dāng)前各省廣泛開展土地確權(quán)登記的背景下，結(jié)合司法實(shí)踐，本文重點(diǎn)探討離婚糾紛中小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何處理的問題。

一、問題的提出

“小產(chǎn)權(quán)房”這一稱謂并非法律術(shù)語，它是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓目前無法得到法律的認(rèn)可，但因各種原因小產(chǎn)權(quán)房漸成規(guī)模已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在快速推進(jìn)，且正在進(jìn)行新一輪的土地確權(quán)登記，《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第28條賦予了法院法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力，所以法院如何處理離婚糾紛中小產(chǎn)權(quán)房的分割問題不容忽視。

二、小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何處理

案例：A與B皆為城鎮(zhèn)戶口，二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買某村村民C位于自家宅基地的小產(chǎn)權(quán)房一處，并與C簽訂了房屋買賣協(xié)議，后A與B夫妻感情破裂，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的分割無法達(dá)成協(xié)議，遂訴至法院要求離婚。對(duì)于本案中小產(chǎn)權(quán)房如何分割的問題，主要有以下幾種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然案例中的夫妻并未取得房屋的所有權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋二》)第21條規(guī)定：離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。為避免當(dāng)事人的權(quán)益處于不確定的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件實(shí)際情況，判決由一方當(dāng)事人使用，并由使用的一方給予另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)行法律及政策的精神禁止農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房基于買賣、互易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)耕地。而在離婚糾紛中，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)的分割，并不會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)流通的后果，所以對(duì)于涉案房屋應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行分割。根據(jù)《物權(quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。故即使法院對(duì)房屋進(jìn)行了分割，因無法進(jìn)行登記，涉案小產(chǎn)權(quán)房也無法進(jìn)入市場(chǎng)流通。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，因國家土地管理法和相關(guān)政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，雖然案例中的夫妻與C簽訂了房屋買賣協(xié)議，但該協(xié)議因違反法律和國家政策的禁止性規(guī)定而無效，A與B并未取得房屋的所有權(quán)，故對(duì)案例中的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不予處理。

筆者贊同第三種觀點(diǎn)。首先，雖然《婚姻法解釋二》第21條對(duì)于尚未取得所有權(quán)的房屋應(yīng)如何處理作出了規(guī)定，但該規(guī)定是建立在爭(zhēng)議房屋有合法來源基礎(chǔ)上的，案例中夫妻二人與C簽訂的房屋買賣協(xié)議因違反法律規(guī)定而無效，A與B并不具有房屋的所有權(quán)，故判決由夫妻一方使用顯然不當(dāng)。其次，如果法院對(duì)涉案小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割，以裁判文書的形式確認(rèn)夫妻一方對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，勢(shì)必會(huì)干擾國家對(duì)農(nóng)村土地的管理，引起新的糾紛甚至是新一輪離婚潮。正確的做法應(yīng)是應(yīng)宣告買賣協(xié)議無效，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不予分割。如此不僅能與法律規(guī)定以及國家政策保持一致，還能以案例的形式進(jìn)行法律宣傳，起到在一定程度上禁止小產(chǎn)房買賣的效果。

三、區(qū)別對(duì)待：以不予分割為原則

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購房協(xié)議得到的，也有因贈(zèng)與、繼承得到的等等。

有文章指出，因舊村改造、拆遷安置而建成的小產(chǎn)權(quán)樓房因不是建設(shè)在農(nóng)民個(gè)人宅基地上，而是建在村集體土地上的，所以此種類型的小產(chǎn)權(quán)樓房在當(dāng)事人雙方平等自愿簽訂房屋買賣協(xié)議且基層村組織同意的情況下，可以認(rèn)定為有效。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)有待商榷。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征在于其所占用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權(quán)房不得進(jìn)入房屋買賣市場(chǎng)自由流通，而并非建設(shè)于宅基地還是集體用地上，況且宅基地本身就屬于農(nóng)民集體所有。如果認(rèn)定合法則有可能形成開發(fā)商先建設(shè)樓盤，再通過本村村民向外銷售小產(chǎn)權(quán)樓房的情形，擾亂國家對(duì)土地的管理秩序。

在國家尚未出臺(tái)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房處理政策的前提下，法院在審理離婚糾紛中涉及小產(chǎn)權(quán)房分割時(shí)，應(yīng)根據(jù)案件的不同情況，以不予分割為原則，在有充分證據(jù)證明小產(chǎn)權(quán)房確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)再行分割。例如：對(duì)于因繼承而獲得的小產(chǎn)權(quán)房，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，因具有合法來源，法院應(yīng)依法予以分割;對(duì)于因受贈(zèng)與而獲得的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)嚴(yán)格審查贈(zèng)與合同的效力，如果表面為贈(zèng)與實(shí)為買賣的贈(zèng)與合同應(yīng)依法宣告無效。

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小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正需要克服哪些困難?

小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么風(fēng)險(xiǎn)