商品房買賣中，一方遲延支付少部分房款另一方能否行使先履行抗辯權(quán)延期交房

商品房買賣或者其他商事交易中，在雙方簽訂了合同之后，面臨的是依約履行合同義務(wù)。當(dāng)應(yīng)當(dāng)在先履行義務(wù)的一方，沒有依約履行義務(wù)或履行義務(wù)嚴(yán)峻不符合約定的時候，在后履行一方如何保護自己的權(quán)益呢賦予了后履行一方的一種權(quán)利，即先履行抗辯權(quán)，它具有暫時阻卻履行合同義務(wù)的效果而不被認(rèn)為是違約?！逗贤ā返?7條規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

根據(jù)該條規(guī)定，行使先履行抗辯權(quán)的適用條件是：

(1)在同一雙務(wù)合同中，任一方都對對方負(fù)有合同義務(wù);

(2)合同約定了給付義務(wù)的先后履行順序;

(3)先履行一方未履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定。在同時具備上述三個條件時，后履行一方就有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)或就違約部分行使相應(yīng)的先履行抗辯權(quán)，可暫時不履行(相應(yīng)的)合同義務(wù)，直至對方履行債務(wù)或履行債務(wù)完全符合約定之時。

比如，甲乙雙方訂立建筑安裝合同，約定甲方于10月1日前清理好場地，以便乙方施工。甲方遲至10月10日才清理好場地，乙方針對甲方遲延清場的情況要求施工期順延，這就是行使先履行抗辯權(quán)的表現(xiàn)。

有些合同的債務(wù)是可以分割的，比如甲方應(yīng)交付10萬塊磚，其只交付9萬塊磚，對于這種部分履行的情況，在后履行的一方有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，保留自己的相應(yīng)給付義務(wù)不予履行，也即乙方可以在受領(lǐng)9萬塊磚后只就9萬塊磚支付價款。依老實信用原則，乙方不得在受領(lǐng)9萬塊磚的情形下而以先履行抗辯權(quán)為由拒付價款。當(dāng)然，假如甲方只交付9萬塊磚，這種部分履行根本無助于乙方實現(xiàn)合同目的(譬如不可能再另從別處購得1萬塊磚而導(dǎo)致施工項目無法實施，僅此9萬塊磚無濟于事)時，另一方可以拒絕受領(lǐng)9萬塊磚，而要求對方全部履行合同、交付10萬塊磚。這種交付10萬塊磚的主張，也為行使先履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)。

但是有些合同的債務(wù)是不可以分割的，能否或者如何行使先履行抗辯權(quán)呢這就要區(qū)分詳細(xì)情況而論。筆者認(rèn)為如果先履行債務(wù)一方支付了大部分款項，能基本達(dá)到合同目的的，后履行一方的不能行使先履行抗辯權(quán)，因為先履行一方小部分的尚未履行的合同債務(wù)的效果雖然可以導(dǎo)致產(chǎn)生先履行抗辯權(quán)，但被已經(jīng)履行大部分合同義務(wù)的效果所吸收(小部分合同義務(wù)未履行當(dāng)然構(gòu)成違約，違約方仍要承擔(dān)違約責(zé)任，抗辯權(quán)與違約是二個不同的問題)。