在實(shí)踐中，購(gòu)房諸與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房房合同后，由于種種原因，無(wú)力繼續(xù)履行合同規(guī)定的付款義務(wù)，此種現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對(duì)此問(wèn)題應(yīng)當(dāng)如何處理?

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，預(yù)售合同生效后，買(mǎi)賣(mài)雙方都必須根據(jù)合同的約定嚴(yán)格各自的義務(wù)，任何一方不得隨意變更或解除，這也體現(xiàn)了我國(guó)《民法通則》規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則的基本要求。但如果由于客觀經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生較大變化，合同一方喪失履行合同的能力，就需要重新調(diào)整買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，變更或解除合同。當(dāng)然，不能履行合同義務(wù)的一方應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

據(jù)此，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)簽訂預(yù)售合同，又支付了部分房款后，若出現(xiàn)無(wú)力繼續(xù)履行合同約定的付款義務(wù)，購(gòu)房者應(yīng)該采取積極的措施，以達(dá)到解除合同的目的。比如購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，提前解除購(gòu)房合同;或者以書(shū)面的形式向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明自身的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，出現(xiàn)無(wú)力履行合同約定的付款義務(wù)。但是，購(gòu)房者作出上述的行為后，應(yīng)對(duì)自己的違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商不同意解除購(gòu)房合同，購(gòu)房者可以停止向開(kāi)發(fā)商支付房款。因?yàn)轭A(yù)售合同中往往會(huì)規(guī)定，購(gòu)房者延遲付款超過(guò)一定期限，開(kāi)發(fā)商可單方面終止合同，購(gòu)房者承擔(dān)合同規(guī)定的違約責(zé)任即可。對(duì)于承擔(dān)違約金的數(shù)額問(wèn)題，一般情況下，購(gòu)房者逾期付款超過(guò)90日后，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，但是開(kāi)發(fā)商解除合同的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日30日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的2%向開(kāi)發(fā)商支付違約金。即購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)應(yīng)付房款2%的違約責(zé)任，但是2%的比例不是強(qiáng)制性規(guī)定，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任，通約定的違約責(zé)任是2%的標(biāo)準(zhǔn)。

購(gòu)房者可以通過(guò)以下兩種途徑解除預(yù)售合同：第一條途徑是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商取得諒解，雙方簽訂“終止預(yù)售合同協(xié)議書(shū)”,將合同終止反如何返還房款，購(gòu)房者承擔(dān)哪些違約責(zé)任及由誰(shuí)負(fù)責(zé)國(guó)辦理注銷(xiāo)預(yù)售合同登記行協(xié)商等相關(guān)內(nèi)容在協(xié)議中明確約定;另一條途徑是將購(gòu)房者在預(yù)售合同中擁有的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方，與第三方簽訂“預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)”，將轉(zhuǎn)讓價(jià)款、權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移等相關(guān)內(nèi)容在該轉(zhuǎn)讓書(shū)中約定清楚。當(dāng)然，由于購(gòu)房者沒(méi)有付清全額房款，預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)先征得開(kāi)發(fā)商的同意。需要提醒的是，如果采取權(quán)益轉(zhuǎn)讓方式，購(gòu)房者應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納相應(yīng)的稅費(fèi)。另外，如果購(gòu)房者采用抵押貨款形式付款的，則應(yīng)與有關(guān)銀行協(xié)商終止抵押貨款合同，償還全部欠款并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。