居間報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)

《合同法》第四百二十六條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。”這是對(duì)居間人收取居間報(bào)酬的前提條件及居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題作出的規(guī)定。

針對(duì)上述規(guī)定，可以看出，如果委托人與居間人之間對(duì)報(bào)酬有約定的則應(yīng)按約定的支付，但前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報(bào)酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額0.5%~2%計(jì)收;實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，’但最髙不超過(guò)成交價(jià)格的3%。買賣代理費(fèi)應(yīng)向委托人收取?！币?a href='http://m.shkps.cn/lawyers/list-440100-0-0.html' target='_blank' data-horse>廣州市內(nèi)的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報(bào)酬,且按2%~3%向各方收取，加起來(lái)收取的比例占成交價(jià)的4%?6%。從上述規(guī)定看來(lái)，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)管。但從另一角度來(lái)看，經(jīng)紀(jì)方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費(fèi)用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀(jì)方向合同對(duì)方收取同樣的報(bào)酬且并無(wú)異議。經(jīng)紀(jì)方還有一個(gè)看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應(yīng)當(dāng)依約支付報(bào)酬，我們向兩方收取沒(méi)有違反合同法，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。實(shí)踐中，對(duì)于此類案件的審理，有的仲裁委員會(huì)裁決認(rèn)定，合同約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)依約履行合同支付居間費(fèi)用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)此類裁決結(jié)果，筆者是認(rèn)同的，作為一個(gè)有民事行為能力的人，理應(yīng)對(duì)合同約定作淸晰了解和認(rèn)識(shí)，應(yīng)受合法有效的合同約束。

居間報(bào)酬僅以合同成立作為標(biāo)準(zhǔn)不能體現(xiàn)公平原則

根據(jù)《合同法》，居間人取得報(bào)酬的前提是合同成立。但這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則。較為符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是，居間人在居間過(guò)程中不存在過(guò)錯(cuò)并已經(jīng)促成合同成立的，有權(quán)向委托人收取報(bào)酬。由于居間人自身原因以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能完全履行的，應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，多數(shù)房地產(chǎn)中介公司都使出全身解數(shù)不惜代價(jià)地取悅業(yè)主及買方。針對(duì)賣方而言，放盤委托是完全免費(fèi)的;針對(duì)買方而言，不僅按照買方要求盡可能壓低價(jià)格，還要提供一系列的后續(xù)服務(wù)，如銀行按揭貸款手續(xù)，辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)，辦理評(píng)估、公證、保險(xiǎn)等免費(fèi)的服務(wù)等。經(jīng)紀(jì)人要做的工作遠(yuǎn)不止簽訂合同這么簡(jiǎn)單，在一系列的后續(xù)服務(wù)中由于涉及的機(jī)構(gòu)較多，難免會(huì)出現(xiàn)一些意外情況導(dǎo)致進(jìn)度拖慢或有些阻滯，這時(shí)買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費(fèi)用。經(jīng)紀(jì)人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費(fèi)用一樣存在無(wú)法收取或全額收取的風(fēng)險(xiǎn)。

合同成立后是否居間人就可以收取報(bào)酬，在履行非媒介服務(wù)范圍內(nèi)的過(guò)錯(cuò)應(yīng)否成為買賣方不支付居間費(fèi)用的合法抗辯理由?筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進(jìn)行交易，換句話說(shuō)，辦理交易過(guò)戶手續(xù)并不是經(jīng)紀(jì)人的法定義務(wù)。相應(yīng)地，若買賣方需要經(jīng)紀(jì)人提供這種服務(wù)的，就應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，該費(fèi)用應(yīng)屬獨(dú)立于居間費(fèi)用以外的一項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用。買賣雙方無(wú)權(quán)就提供此項(xiàng)有償服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題而拒付居間費(fèi)用，其有權(quán)針對(duì)的僅是有償服務(wù)費(fèi)用而已。