怎么鑒別購房合同是否無效

無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個(gè)合同無效，因?yàn)楹贤衅渌麠l件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當(dāng)事人仍具有約束力。

如何鑒別購房合同是否無效有以下兩種方法：

(1)從購房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國家法律法規(guī)，則此條款對房屋買賣雙方?jīng)]有約束力，必須加以糾正。

(2)從購房合同的標(biāo)的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項(xiàng)目。

也就是說在房屋開發(fā)階段，如果開發(fā)商所建房屋屬于越權(quán)批地、非法占地，所簽合同無效；在建階段，如在建房屋未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產(chǎn)管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標(biāo)的的，所簽合同無效。

簽訂的買賣合同無效的情況

《民法典》（2021.1.1生效）第143條規(guī)定：

具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

(二)意思表示真實(shí)；

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

根據(jù)我國目前的司法實(shí)踐，房屋買賣合同不輕易認(rèn)定為無效，但以下六種情況一般認(rèn)定為無效：

(一)、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同?！睹穹ǖ洹飞?，根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無效。無民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人。

(二)、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人。

(三)、以欺詐行為簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。

(四)、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同。

(五)、乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強(qiáng)迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

(六)、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的合同。

無效合同處理方式有哪些

人們在訂立合同時(shí)，因種種原因難免會(huì)出現(xiàn)合同無效的情況。如因合同內(nèi)容違法、惡意串通、欺詐脅迫等因素所訂立的合同，都會(huì)導(dǎo)致合同無效。是指不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。無效合同在合同糾紛中占有一定的比例，約占30%左右。那么，出現(xiàn)無效合同以后該怎么處理呢?

(一)返還財(cái)產(chǎn)。合同被確認(rèn)無效后當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對方。因?yàn)闊o效合同從開始就無效，所以返還財(cái)產(chǎn)就是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。也就是說，是誰的財(cái)產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)歸還給誰。如果標(biāo)的物已消耗、損壞或滅失，或者已被善意的第三人合法取得而不能返還時(shí)，則可用賠償經(jīng)濟(jì)損失的辦法進(jìn)行抵償。

(二)賠償損失。合同被確認(rèn)無效后，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。如果雙方均有過錯(cuò)，那么各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任是指承擔(dān)因自己的過錯(cuò)責(zé)任而造成的損失，即指雙方當(dāng)事人按照責(zé)任主次、輕重，分別承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與自己責(zé)任相應(yīng)的份額，而不是各自承擔(dān)自己的損失，也不是平均分擔(dān)損失。

(三)追繳財(cái)產(chǎn)。對于違反國家利益和社會(huì)公共利益的無效合同，如果當(dāng)事人雙方都是故意的，就應(yīng)當(dāng)將雙方已經(jīng)取得或者約定取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有。如果只有一方是出于故意的，那么故意的一方應(yīng)將從對方取得的財(cái)產(chǎn)返回給對方；非故意的一方已經(jīng)從對方取得的或者約定取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)收歸國家所有。同時(shí)，在追繳故意一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，要注意保護(hù)非故意一方當(dāng)事人的合法利益，也就是說非故意一方的合法財(cái)產(chǎn)是不能追繳的。

以上知識(shí)就是小編對“如何鑒別購房合同是否無效”等問題進(jìn)行的解答，鑒別購房合同有沒有效，主要從兩方面進(jìn)行，一方面是從購房合同的條款來鑒別，另一方面是從購房合同的標(biāo)的來鑒別。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。