一、簽預(yù)售合同前應(yīng)注意哪些問(wèn)題

商品房預(yù)售合同的內(nèi)容關(guān)系到購(gòu)房者的切身利益，那么購(gòu)房者簽訂商品預(yù)售合同時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題呢?一般而言，購(gòu)房者在簽商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

(一)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證。因此，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購(gòu)房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(二)認(rèn)真閱讀開(kāi)發(fā)商制定的格式條款。開(kāi)發(fā)商提供的合同中具有格式條款，這些條款往往會(huì)給購(gòu)房者的利益進(jìn)行限制，因此，購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)該仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商制定的格式條款，對(duì)于不明白的地方可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行詳細(xì)的解釋。

(三)注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)開(kāi)始起算，只有剩余年限才對(duì)購(gòu)房人有實(shí)際意義。有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，可能導(dǎo)致商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對(duì)應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購(gòu)房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

(四)明確約定抵押權(quán)的處理方式。為籌集建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當(dāng)，會(huì)對(duì)購(gòu)房人最終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來(lái)很大障礙和困擾。

(六)明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。在房屋買賣的過(guò)程中，延遲交房的情況經(jīng)常發(fā)生，對(duì)此，購(gòu)房者應(yīng)該在商品房預(yù)售合同中約定開(kāi)發(fā)商約定延遲交房應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

二、商品房預(yù)售需要符合哪些條件

沒(méi)達(dá)到預(yù)售條件的期房不能買，購(gòu)買這些房屋，購(gòu)房者的利益會(huì)嚴(yán)重受損，商品房預(yù)售需要符合哪些條件?我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間;

(四)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

(五)已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

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