一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容

商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門(mén)備案：

(一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所。

(二)商品房基本情況?。

(三)商品房的銷(xiāo)售方式。

(四)商品房?jī)r(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式、付款時(shí)間。

(五)交付使用條件及日期。

(六)裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。

(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。

(九)面積差異的處理方式。

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。

(十一)解決爭(zhēng)議的方法;

(十二)違約責(zé)任。

(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。

1、面積差異的處理

律師應(yīng)提示委托人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

2、套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e

律師應(yīng)合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人依法對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

律師接受委托，特別是接受買(mǎi)受人委托的情況下，律師應(yīng)提示委托人，按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

3、?規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理

律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中哪些條款不能簽訂

商品房買(mǎi)賣(mài)一般使用各省市建設(shè)廳制訂的標(biāo)準(zhǔn)房屋預(yù)售或者買(mǎi)賣(mài)合同，該合同一般條款明確，雙方權(quán)利義務(wù)清晰，但該合同范本只是指導(dǎo)作用，并不具有強(qiáng)制力，因此也有可能部分開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)其中的某些條款進(jìn)行修改或者另行起草合同文本，在簽訂時(shí)要引起足夠的注意，必要時(shí)可以自已打印標(biāo)準(zhǔn)合同出來(lái)對(duì)照。下列條款要進(jìn)行有針對(duì)性的檢查：

(一)強(qiáng)迫性的合同條款：如不讓購(gòu)房人新添補(bǔ)充條款、將統(tǒng)一文本中很多空白部分填完整;

(二)開(kāi)發(fā)商違約賠償過(guò)低的合同條款，該種條款不能制約開(kāi)發(fā)商違約;

(三)顯失公平的合同條款：如“實(shí)際面積與暫測(cè)面積發(fā)生差別時(shí)，房?jī)r(jià)總額保持不變”;

(四)無(wú)限擴(kuò)大不可抗力外延的合同條款：如“因施工問(wèn)題造成延期交房，屬不可抗力”;

(五)公攤面積模糊的合同條款;

(六)沒(méi)有違約責(zé)任的合同;

(七)交房條件約定不清楚的合同;

(八)產(chǎn)權(quán)辦理的時(shí)間不能明確的合同;

(九)配套設(shè)施不明確的合同：如承諾的配套設(shè)施沒(méi)有明確承諾入住時(shí)是否能夠使用;

(十)物業(yè)服務(wù)、車(chē)位收費(fèi)約定不清的合同條款。

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的解答。綜上所述，我們可以了解到就購(gòu)房協(xié)議來(lái)說(shuō)，如果合同中為規(guī)定違約責(zé)任的，交房時(shí)間不清楚的，產(chǎn)權(quán)的辦理時(shí)間不清楚的，都不能簽訂合同。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。