其與買受人簽訂買賣合同有沒有效力

案件簡介：案外人擅自代被告與原告簽訂房屋買賣合同，現(xiàn)原告要求被告辦理過戶手續(xù)。

因危舊房改造的需要，**公司與萬某某達(dá)成拆遷安置協(xié)議，案外人余某某代表萬某某簽字，后補(bǔ)償房屋由余某某居住。1997年7月，翁某某為家庭生活，經(jīng)人介紹與余某某相識，余某某稱其可以代表萬某某出售房屋，并將其代為簽字的拆遷安置協(xié)議復(fù)印給翁某某。因該協(xié)議已生效，翁某某遂相信余某某有代理權(quán)而與之簽訂房屋買賣合同。1997年7月底，翁某某搬至該屋居住，但一直未辦理過戶登記手續(xù)，后在支付完大部分房款后，余某某不知去向。2000年，萬某某辦理所有權(quán)證，但未要求翁某某離開，現(xiàn)翁某某主張萬某某辦理過戶手續(xù)。

裁判結(jié)果：案外人的行為構(gòu)成無權(quán)處分，但并不影響合同效力，合同的法律后果由案外人承擔(dān)。

從本案事實(shí)看，余某某陳述與萬某某系親戚關(guān)系并承諾自己有處分權(quán)不足以令人相信萬某某已授權(quán)余某某出售房屋。余某某的行為不構(gòu)成表見代理。余某某的無權(quán)處分行為因萬某某的未作表示的拒絕追認(rèn)而不能約束萬某某。但雖然物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋買賣合同并不因無權(quán)處分而無效，對合同的法律后果應(yīng)由余某某承擔(dān)。

律師說法：出賣人無權(quán)處分行為對合同效力的影響。

在上述案件中，爭議的焦點(diǎn)在于余某某的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分以及是否會影響房屋買賣合同效力的問題。所謂表見代理，是指行為人雖無代理權(quán)，但由于被代理人的行為造成了足以使善意相對人客觀上有充分理由相信行為人具有代理權(quán)的表象，被代理人須對之負(fù)授權(quán)人責(zé)任的代理。在本案中，翁某某僅憑余某某陳述與萬某某系親戚關(guān)系并承諾自己有處分權(quán)，并不能當(dāng)然的認(rèn)為余某某系表見代理。而萬某某未采取法律救濟(jì)手段要求翁某某離開房屋，該不作為行為不能代表其已放棄房屋的所有權(quán)，也不能表明其追認(rèn)了余某某的無權(quán)處分行為。依據(jù)合同法第48條規(guī)定，只能認(rèn)定是其拒絕追認(rèn)余某某無權(quán)處分行為。因此余某某無權(quán)處分其房屋的行為不能約束萬某某，案涉合同的法律后果不應(yīng)由萬某某承擔(dān)。然而雖然余某某出售房屋的行為系無權(quán)處分，但其與翁某某簽訂的合同并不因?yàn)闊o權(quán)處分行為而無效。依據(jù)買賣合同司法解釋中第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。即無權(quán)處分并不影響合同的效力。之后合同如果不能履行的，該合同的法律后果應(yīng)當(dāng)由余某某承擔(dān)。

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