周XXXXX與李XXXXX于2013年8月1日簽訂房屋租賃合同，由周XXXXX租賃李XXXXX名下位于重慶市XXXXX小區(qū)的房屋一套，租賃期限為一年。2014年3月，李XXXXX因外債導(dǎo)致其租賃給周XXXXX的房屋被法院查封。2014年4月，周XXXXX向法院提出執(zhí)行異議，認為自己是房屋的合法居住使用者，法院的查封行為侵犯了自己的租賃權(quán)，對其使用房屋產(chǎn)生了負面影響，要求法院解除房屋查封。

二、案件的爭議焦點

在執(zhí)行異議審查過程中，對于周XXXXX法律地位的認定出現(xiàn)了兩種觀點：

一種觀點認為周XXXXX在本案中屬于利害關(guān)系人，周XXXXX不能對查封的房屋主張實體權(quán)利，其異議只能針對執(zhí)行行為，應(yīng)該按照民事訴訟法第二百二十五條的規(guī)定進行審查;

另一種觀點則認為周XXXXX是案外人，周XXXXX實際占有并使用房屋，其異議的提出針對的是執(zhí)行標的的使用，應(yīng)該按照民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定進行審查。

三、律師評析

關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)，首先對比以下兩個法條：

《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。

《物權(quán)法》第一百一十七條：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。

從上述兩個法條可以看出，租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生，但其目的在于用益，最終形式表現(xiàn)為承租人對租賃物的占有、使用和支配。因此對于租賃權(quán)，不能簡單的將之認定為債權(quán)，它具有用益物權(quán)的特征，有物權(quán)化的趨勢。特別對于房屋租賃，我國法律還確立了“買賣不破租賃”、“承租人優(yōu)先購買”等規(guī)則，這都是對租賃權(quán)物權(quán)化的肯定。

“買賣不破租賃”原則只保護承租人依據(jù)合法有效的租賃合同在租賃期內(nèi)對租賃物的占有、使用權(quán)不因租賃物所有權(quán)的變動而受影響，不能進一步理解為禁止租賃物在租賃期間發(fā)生物權(quán)變動。即便承租人對執(zhí)行財產(chǎn)享有的租賃權(quán)真實、合法、有效，也不得基于該權(quán)利對抗法院對執(zhí)行財產(chǎn)的處置，但可以向法院主張在處置租賃物時對租賃關(guān)系予以披露，或向法院主張保障承租人在法院公開處置租賃物過程中的知情權(quán)和參與競價權(quán)，旨在保護處于弱勢地位的承租人的合法權(quán)益。

根據(jù)“買賣不破租賃”原則，即使租賃物發(fā)生物權(quán)變動，承租人所能主張的也只是租賃物的買受人應(yīng)當受原租賃關(guān)系的約束，但并不能進一步主張租賃物在租賃期間內(nèi)不得發(fā)生物權(quán)變動，否則便構(gòu)成對出租人就租賃物所享合法處分權(quán)的過分限制。

在案外人異議中，異議的提出針對的是執(zhí)行標的，包括執(zhí)行標的的占有、使用、收益、處分，而租賃權(quán)也正好涉及到承租人對租賃物的占用、使用和收益。

在本案中，周XXXXX的租賃權(quán)產(chǎn)生在前，法院查封的效力產(chǎn)生在后。周XXXXX能否就法院的查封對租賃房屋主張實體權(quán)利，在執(zhí)行異議中的地位又該如何，法律上均未做出規(guī)定。但根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定可以看出，成立在先的租賃權(quán)優(yōu)先得到保護，它不受抵押權(quán)的實際影響。究其真正原因，正是其具有物權(quán)化的特征，基于前物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)的原則，故而具有對抗后設(shè)權(quán)利的效力。同理，如果承租人的租賃權(quán)在法院查封之前形成，那么成立在先的租賃權(quán)就應(yīng)該優(yōu)先于法院的查封效力。承租人基于物權(quán)化的租賃權(quán)就可以對抗法院，就房屋(也即執(zhí)行標的)的占有使用提出實體權(quán)利，從而在異議中被認定為案外人，法院應(yīng)當按照《民訴法》第二百二十七條的規(guī)定進行處理。

如果房屋是在法院查封后才被出租，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條的精神，以及最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定，即“租賃房屋在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動的，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，如果房屋出租前已被法院查封的，人民法院不予支持”來看，該租賃權(quán)就不再受法律保護。承租人若對法院查封提出執(zhí)行異議，就不能對房屋的占有使用提出實際主張，此時承租人只能認定為利害關(guān)系人，法院按照《民訴法》第二百二十五條的規(guī)定進行處理。

倘若法院發(fā)出公告，公告明確要求居住在涉案房產(chǎn)內(nèi)的人員須于公告張貼之日起十五日內(nèi)自行遷出，逾期不遷將強制搬遷?？梢?，公告意思表示的內(nèi)容是明確、具體的，即涉案房產(chǎn)內(nèi)的居住人員必須在公告指定期限內(nèi)向法院移交房產(chǎn)，目的是為了清空房屋以便法院后續(xù)啟動評估、拍賣程序。異議人正是基于對該強制限期遷出涉案房產(chǎn)的執(zhí)行行為不服，提出阻止移交房產(chǎn)的異議請求。

包括擔(dān)保法第四十八條、合同法第二百二十九條、物權(quán)法第一百九十條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條，根據(jù)這些法條的規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效;租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力;訂立抵押前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響;拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅。

但需要強調(diào)的是，“買賣不破租賃”原則只保護承租人依據(jù)合法有效的租賃合同在租賃期內(nèi)對租賃物的占有、使用權(quán)，不因租賃物所有權(quán)的變動而受影響，不能進一步理解為禁止租賃物在租賃期間發(fā)生物權(quán)變動，否則便是對所有權(quán)的過分限制。物權(quán)變動，既可以基于法律行為發(fā)生，也可以基于公法行為(如征收、征用、拍賣、變賣等)發(fā)生。即便承租人對于執(zhí)行財產(chǎn)享有的租賃權(quán)真實、合法、有效，也不得基于該權(quán)利對抗法院對執(zhí)行財產(chǎn)的處置，但可以向法院主張在處置租賃物時對租賃關(guān)系予以公開披露，或向法院主張保障承租人在法院公開處置租賃物過程中的知情權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)和參與競價權(quán)。即對于基于租賃權(quán)所提的異議，重點在于審查處理承租人與受讓人的關(guān)系，即承租人是否有權(quán)阻止向受讓人移交房產(chǎn)，這要視租賃關(guān)系本身是否真實、合法而定;但是無論租賃關(guān)系是否真實、合法，均不能阻止法院對于租賃物本身的執(zhí)行。

《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條系對違法執(zhí)行行為異議制度的規(guī)定，所適用的事由是當事人、利害關(guān)系人認為人民法院采取的執(zhí)行行為本身存在違反法律規(guī)定或法定程序，制度目的是糾正人民法院的違法執(zhí)行行為。

四、法律依據(jù)---《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十五條當事人、利害關(guān)系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正;理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。

第二百二十七條執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。