1、如何理解交付?

根據《合同法》第133條和第135條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。對于一般動產，在標的物交付的同時所有權即發(fā)生轉移，出賣人只要將標的物交付給買受人即履行了轉移所有權的義務。而對于不動產，根據我國《城市房地產管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權才發(fā)生移轉。而且還規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

因此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高院商品房司法解釋》)規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，但這并不表示房屋所有權移轉義務的履行。

當然，根據法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內向買受人“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買受人，否則，將承擔違約責任，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。至于房屋所有權移轉義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定來確定。

2、逾期交房能否作為退房理由?

作為有效合同，能否解除，關鍵看是否已取得合同的約定解約權，或法定解約權。當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。對某些合同而言，履行期限至為重要，如債務人不按期履行，合同目的即不能實現，于此情形，債權人有權解除合同。當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。此即債務人遲延履行。根據合同的性質和當事人的意思表示，履行期限在合同的內容中非屬特別重要時，即使債務人在履行期屆滿后履行，也不致使合同目的落空。在此情況下，原則上不允許當事人立即解除合同，而應由債權人向債務人發(fā)出履行催告，給予一定的履行寬限期。債務人在該履行寬限期屆滿時仍未履行的，債權人有權解除合同。買賣雙方明確約定了交房日期，而出賣人在此日期未能交付房屋或交付的房屋不符合約定，則出賣人構成違約，當其違約期限達到合同約定時，守約方就取得了約定解除合同的權利。

3、開發(fā)商因逾期交房導致的違約金是如何規(guī)定的?

如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應負下列其中之一的逾期交房責任：

(1)按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應按購房人已交付房價款總數的百分之幾支付違約金(具體數額由雙方在合同中約定);

(2)按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發(fā)商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時間內退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數額支付違約金。

交房按合同約定的日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應承擔合同約定的違約責任。此外，如果合同中約定有其他違約責任，開發(fā)商也應一并承擔。

違約金及實際損失的數額，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/p>

該《解釋》第十六條的規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額?！?/p>