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寧波
不符合購房條件但是已簽合同如何處理
不符合購房條件但是已簽合同如何處理?
司法實踐中，有些當(dāng)事人以限購政策實施導(dǎo)致不符合購房資格要求確認(rèn)合同無效。根據(jù)《合同法》和最高人民法院相關(guān)司法解釋，違反法律和行政法規(guī)導(dǎo)致合同無效的，僅限于全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。限購政策不屬于法律和行政法規(guī)范疇，故不能作為合同無效的理由。
那么，限購政策能否作為解除房屋買賣合同的理由呢?除協(xié)議解除和符合約定解除條款外，合同解除一般必須以合同目的無法實現(xiàn)為條件。
當(dāng)事人就解除房屋買賣合同無法達(dá)成一致意見時，如限購政策并未達(dá)到合同不能繼續(xù)履行、無法實現(xiàn)合同目的的程度，就不能解除合同;如限購政策導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，則可以解除合同。
本案中，由于原告并非北京市居民，亦無法提供連續(xù)滿五年的繳稅憑證或社保記錄，不具有購房資格，無法獲得房屋所有權(quán)以實現(xiàn)合同目的，故其要求解除合同獲得法院支持。
風(fēng)險提示解除合同不等于免除違約責(zé)任
合同解除與違約責(zé)任免除不能畫等號，限購政策導(dǎo)致合同解除，并不能必然免除違約責(zé)任的承擔(dān)。
單純因限購政策實施導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)并解除合同的，無需承擔(dān)違約責(zé)任。但如果合同訂立、履行過程中，一方違約而違反限購政策導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)并解除合同的，不能免除違約責(zé)任，如惡意拖延付款時間或過戶時間，遇限購政策出臺;惡意通過中斷繳納社會保險或所得稅而使購房資格喪失等。
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