代理合同注意事項

(1)合同的基本條款要具備，尤其是交易的內(nèi)容、履行方式和期限、違約責任要約定清楚。

(2)查閱國家對該交易有無特別規(guī)定，目的在于確定雙方的權利義務是否合法有效。

(3)向律師事務所、公司法律顧問咨詢相關業(yè)務的實際開展情況，了解業(yè)務發(fā)生糾紛的概率和糾紛的起因、種類，以便在訂立合同時盡可能避免同樣缺憾的發(fā)生。

(4)可能的話，通過行政機關的公證、律師見證和公證，通過相關機構的中介作用，使合同的內(nèi)容盡可能完備。

(5)簽署合同時合同表面要字跡清楚，整潔，推薦使用合同專用紙張打印。

代理合同中遇到的問題

(一)關于代理的權限問題。房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現(xiàn)小廠的承機.特別是對于預售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關方面的廣告也應明確不得超越授權的范圍。

(二)關于物業(yè)代理的傭金當僅由一個代理機構獨家代理物業(yè)租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費。收費標準一般是：出租物業(yè)收取年租金的10%或相當于一個月的租金;出售物業(yè)收取銷售收入的1%～3%。對聯(lián)合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機構之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金。一般說來，代理商只應從買方或賣方單方面收取傭金。如果有客戶委托代理機構幫助買樓或租樓，則代理商相對開發(fā)商而言就是“顧客”，此時的代理商應從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中#信南領土位面時.更不應從開發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機構預定，而是代理機構申請為開發(fā)商推銷時，則開發(fā)商應支付傭金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發(fā)商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機構掌握該物業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認為這么多的代理機構持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。

(三)關于代理商的資格問題簽訂房地產(chǎn)代理合同時，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀及代理機構的資格都有一些具體規(guī)定，如建設部50號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立條件及程序。

(四)選擇合適的代理商房地產(chǎn)交易涉及資金量巨大，所以對外發(fā)商或業(yè)主來說，選擇代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。因此在選擇物業(yè)代理公司時，首先要考察物業(yè)代理公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業(yè)道德的做法。其次，對物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源也應予以關注。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理機構曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場。

對于代理合同的注意事項，很多都是跟一般合同一樣的。要是你對此還有疑問的話，律霸網(wǎng)也提供在線律師咨詢服務，歡迎您到本網(wǎng)站進行法律咨詢。