商鋪租賃法律風(fēng)險防控

一、免租期

出租人與承租人一般都會在租賃合同中約定免租期，不同的合同文本對此可能措辭不同，但實質(zhì)含義。免租期的長短不一，少則三個月，多則長達兩年。雙方通常約定在免租期內(nèi)出租人不計收租金，不計入正式的租賃期限，正式租賃期限一般從免租期滿次日起算。

在該期內(nèi)，商戶雖未實際開始經(jīng)營前，但商鋪已交付給承租商戶，已處于承租商戶的控制之下，且該期間一般都處于裝修期，易發(fā)生風(fēng)險?；诖耍覀兘ㄗh：

1、明確承租戶的裝修期間的安全施工義務(wù)，規(guī)定因承租人裝修施工發(fā)生的安全事故責(zé)任由承租人自行承擔(dān);

2、明確計租日的計算方法。雙方一般約定免租期滿的次日為計租日起算日。若存在開業(yè)日與計租日不一致的，如何確定計租日則需要予以明確。我們認為作如下約定：在免租期內(nèi)，符合開業(yè)條件的，經(jīng)出租人許可，承租人可以開業(yè)，出租人不計收租金，但應(yīng)支付管理費、公共事業(yè)使用費等費用。

3、免租期的順延。關(guān)于免租期能否順延及順延條件，建議予以明確約定，以免發(fā)生爭議。

4、免租期的解約約定。為防止承租人在免租期內(nèi)解約，租賃合同應(yīng)當(dāng)對免租期承租人的違約責(zé)任作出約定。出租人可在租賃合同約定，如承租人在免租期違約解除合同的，承租人應(yīng)向出租人支付免租期內(nèi)的租金，并明確繳納的數(shù)額。

二、計租日

租賃合同一般約定計租日從免租期滿的次日起算。若免租期滿，承租人商場不具備開業(yè)條件的，承租人若長期不能營業(yè)，恐會發(fā)生糾紛。因此，我們建議對計租日(計租起算日)可做如下約定：

計租日為免租期滿的次日。若免租期滿，商場達不到開業(yè)條件的，計租日為商場的實際開業(yè)日。接到商場開業(yè)通知，承租人不開業(yè)的，不影響計租日的確定。承租人在免租期滿后、商場開業(yè)日前，經(jīng)許可提前開業(yè)的，承租人的實際開業(yè)日為計租日。

為應(yīng)對今后發(fā)生可能發(fā)生的糾紛，出租人應(yīng)當(dāng)固定，并妥善保存有關(guān)確定計租日的證據(jù)材料，如商鋪交付單、開業(yè)日通知書及承租人開業(yè)申請書等書面材料。

三、裝修

為吸引知名品牌入駐商場，商場為商家提供巨額的裝修資金商支持為常用的招商策略。很多雙方僅約定裝修資金補助數(shù)額，未對裝修材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)作出細化約定，結(jié)果裝修效果很不理想。雙方就此發(fā)生糾紛。

為避免類似的糾紛，建議采取提供裝修款支持招商模式的商家一定要對裝修的標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定，審核對方的裝修方案、裝修施工圖紙、裝修材料清單等施工次材料，對裝修的過程予以監(jiān)督、管控。裝修款應(yīng)分期支付，較高比例的余額待裝修經(jīng)己方驗收后再支付，以防止承租人低標(biāo)準(zhǔn)的裝修騙取高額的裝修補償款。

四、轉(zhuǎn)租

在實際中，承租人因各種客觀情況可能存在轉(zhuǎn)租的情況。為防范轉(zhuǎn)租給承租人帶來的不確定風(fēng)險，我們建議在租賃合同中可區(qū)分不同的承租人(如主力店、非主力店等)對能否轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租后的管理做出以明確約定。

同意轉(zhuǎn)租的，我們認為出租人應(yīng)注意對次承租人合同的內(nèi)容作如下限制：

1、規(guī)定承租人在次承租合同中禁止或限制次承租人轉(zhuǎn)租的條款。

2、出租人法定或約定合同解除權(quán)解除租賃合同的，次承租合同自動終止，次承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃標(biāo)的，次承租人不返還房屋的，視為承租人不履行返還房屋的義務(wù)，由承租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

此外，若承租人違反合同約定擅自轉(zhuǎn)租的，出租人享有租賃合同解除權(quán)。出租人應(yīng)及時搜集、固定承租人違約轉(zhuǎn)租的證據(jù)，為將來行駛合同權(quán)創(chuàng)造條件。

五、續(xù)租

續(xù)租因關(guān)涉雙方的重大利益，雙方對此均高度重視，對續(xù)租的條款均作出較詳細的規(guī)定，但基于各自利益的考量，合同難免存在疏漏。我們建議對續(xù)租可作如下約定：

租賃期屆滿，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。承租人應(yīng)于租賃期期限屆滿的六個月前書面通知承租人是否行使優(yōu)先承租權(quán)。若承租人書面告知續(xù)租的，雙方另性協(xié)商一致簽署租賃合同。租賃期期限屆滿的兩個月前，雙方未協(xié)商一致簽署租賃合同的，視為承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人有權(quán)將商鋪出租給第三人。

作上述約定，可避免承租人期滿不續(xù)租可能給出租人造成的損失，給出租人留下足夠的招商時間。

六、停水停電

在承租人欠租、拖欠水電費、合同解除等情況下，出租人能否采取停水停電的措施，促使承租人履行合同義務(wù)。對此問題，我們認為應(yīng)當(dāng)具體分析，不能一概而論，否則會給出租人帶來法律風(fēng)險。

出租人能否采取停水停電的措施，要在合同中進行明確的約定。如果水電的購買協(xié)議是出租人與自來水公司、電力公司直接簽約的，那么商戶欠租，出租人可以采取停水停電的措施;而如果水電的購買協(xié)議是承租方自己與自來水公司、電力公司簽約的，那么出租人就不宜采取停水停電的措施。需要提醒的是，出租人有權(quán)停水停電時，也要事先書面通知承租方，避免貿(mào)然停電給承租方帶來突然損失，減小風(fēng)險。

七、產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任

我國法律明確規(guī)定，租賃商鋪經(jīng)營的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題后，若商鋪的實際經(jīng)營者已經(jīng)離開，由商場承擔(dān)賠償責(zé)任。這就需要商場在出租商鋪時考慮品牌的信譽，并約定好后續(xù)追償?shù)臋?quán)利。

基于此，出租人(商場)應(yīng)當(dāng)在合同擬定防范上述風(fēng)險的條款，并采取相應(yīng)的措施防范風(fēng)險。我們建議，出租人可以讓承租人繳納一定月份的租金作為保證金，合同終止若干月(根據(jù)承租人銷售的商品質(zhì)保期確定)后，承租人所售商品無質(zhì)量問題的，保證金方可返還。

八、收房和遺留物品處理

出租人享有單方解除權(quán)的，解除權(quán)的行使無需取得承租人的同意，僅需通知承租人即可。若出現(xiàn)承租人不予理睬或拒絕騰空房屋的情況，出租人大都會采取強制收回房屋的措施。但這種強制收回房屋的行為雖有正當(dāng)理由但卻伴隨著一定的法律風(fēng)險。

為規(guī)避可能的法律風(fēng)險，我們認為可采取以下措施：

1、向承租人快遞解除租賃合同通知書。在解除合同通知書及特快專遞單中寫明承租人自動騰退房屋的最后期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。

2、承租人逾期仍未搬離的，則出租人應(yīng)做好如下證據(jù)保留準(zhǔn)備：邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證;聘請律師作為見證，并對承租人的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù);將承租人的遺留物品妥善保管并書面通知承租人留存物品的地點和清單。

另外，在租賃合同中出租人必須就類似問題出現(xiàn)時約定享有處理承租人遺留物品的權(quán)利，通過合同約定和前述措施來防范承租人的抗辯甚至反訴。