當(dāng)事人“跳中介”怎么辦

隨著二手房交易日趨頻繁，房屋中介機(jī)構(gòu)以房屋買受人與出賣人私下達(dá)成交易或另行委托他人居間(即所謂的“跳中介”)為由，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的案件時(shí)有發(fā)生。對(duì)此類中介服務(wù)合同約定條款的效力、“跳中介”行為是否構(gòu)成違約、責(zé)任如何承擔(dān)等的認(rèn)定存在一定的差異。

1、關(guān)于約定條款的效力。目前，中介服務(wù)合同中普遍存在著“跳中介”要承擔(dān)違約責(zé)任的合同條款。此類條款如果是中介機(jī)構(gòu)為了保護(hù)自身合法權(quán)益，在提供一定中介服務(wù)后，防止當(dāng)事人利用已獲得的服務(wù)進(jìn)行私下交易的背信行為，則不宜簡(jiǎn)單地一概認(rèn)為是免除自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款而認(rèn)定無(wú)效。

2、關(guān)于“跳中介”行為是否構(gòu)成違約的認(rèn)定。包括“跳中介”構(gòu)成違約等條款在內(nèi)的中介服務(wù)合同簽訂后，當(dāng)事人事后沒(méi)有通過(guò)該中介機(jī)構(gòu)即達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，是否構(gòu)成違約，一般應(yīng)結(jié)合房屋出賣人的委托情況(如：中介機(jī)構(gòu)是否獨(dú)家代理)、當(dāng)事人是否存在私下交易、房屋成交價(jià)格等方面的事實(shí)綜合進(jìn)行判斷，而不能僅以買賣雙方達(dá)成購(gòu)房協(xié)議即認(rèn)定當(dāng)事人存在“跳中介”的違約行為。

3、關(guān)于違約金的調(diào)整。中介服務(wù)合同往往約定，如果發(fā)生“跳中介”行為買受人或出賣人即要向中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。一般情況下，在當(dāng)事人提出請(qǐng)求調(diào)整違約金的主張后，法院方可予以審查。對(duì)于當(dāng)事人僅以不構(gòu)成違約進(jìn)行抗辯的，法院可以通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞接枰葬屆?，以明確當(dāng)事人在法院認(rèn)定其違約時(shí)，是否行使調(diào)整違約金的權(quán)利。違約金調(diào)整的具體標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合中介機(jī)構(gòu)已提供服務(wù)的內(nèi)容，當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及獲利情況等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。