一、土地租賃租金評(píng)估

土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。具體方法有：

1、市場(chǎng)比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場(chǎng)交易實(shí)例為比較案例，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，但要進(jìn)行年期修正。

2、收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價(jià)。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費(fèi)用。

二、土地使用權(quán)租金評(píng)估的原則是什么

1、合法公正的原則

土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評(píng)估的結(jié)果將直接對(duì)當(dāng)事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評(píng)估的結(jié)果能夠真實(shí)地反映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則，土地使用權(quán)評(píng)估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國(guó)有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法和程序來評(píng)估。目前土地評(píng)估大量存在的問題就是評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過程不客觀，過于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。

2、有利于開發(fā)利用的原則

土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評(píng)估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。

3、區(qū)別對(duì)待

土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。

4、最大使用效益的原則

同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評(píng)估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。

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