案情：

2010年3月28日，鄧-女士在同安一個別墅區(qū)購買了一套高檔住宅。當時，她與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，約定以189萬元的價格，購買一套面積為194平方米的商品房，開發(fā)商應(yīng)于2011年12月31日前交付商品房。

雙方約定，如果開發(fā)商未如約交房，鄧-女士有權(quán)解除合同。不過，后來開發(fā)商又要求鄧-女士簽了一份《補充協(xié)議》，這一協(xié)議又將逾期交房責任改成約定為，如果開發(fā)商逾期交房，合同繼續(xù)履行。而且，開發(fā)商只要按日向購房者支付已收房款的萬分之一作為違約金，違約金金額累計不超過商品房總價款的1%。

鄧-女士對于這一《補充協(xié)議》很不滿。她認為，《補充協(xié)議》免除了開發(fā)商責任，卻排除了購房者的主要權(quán)利，這樣的協(xié)議“顯失公平”。

起訴開發(fā)商索賠200多萬

去年12月31日以來，鄧-女士都是租房子住，為此花費了65000元的租金。另外她因購房付了132萬元的按揭款，也產(chǎn)生了13萬多元的利息。

因此，她起訴要求，開發(fā)商返還本金并賠償損失，共計人民幣216萬多元。

針對鄧-女士的起訴，開發(fā)商答辯稱，他們與鄧-女士簽訂的《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》，符合公平原則，不存在撤銷情形。開發(fā)商還指出，鄧-女士起訴時間太晚了。因為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》從簽訂之日到起訴時已超過1年的除斥期間，撤銷權(quán)已經(jīng)消滅。因此，開發(fā)商請求法院駁回鄧-女士的訴訟請求。

針對開發(fā)商的答辯，鄧-女士的代理人、**旭豐律師事務(wù)所張*勇律師認為，這一合同顯失公平，依法可予以撤銷。而且，根據(jù)合同法規(guī)定，如果鄧-女士在簽訂合同時不知道合同內(nèi)容，那么該除斥期間就應(yīng)該從知道之日起計算。

專家說法：能否退房按約定處理

廈門大學法學院黃*雄教授：根據(jù)最高法院(法釋[2003]7號)規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。

律師：對于逾期交房能否成為退房的理由，如果雙方有書面的約定，則按約定來處理。

相關(guān)法律知識：

合同的解除，是指合同有效成立后，在一定條件下通過當事人的單方行為或者雙方合意終止合同效力或者溯及地消滅合同關(guān)系的行為。

合同的法定解除條件

合同法第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

1．因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)，該合同失去意義，應(yīng)歸于消滅。在此情況下，我國合同法允許當事人通過行使解除權(quán)的方式消滅合同關(guān)系。

2．在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。此即債務(wù)人拒絕履行，也稱毀約，包括明示毀約和默示毀約。作為合同解除條件，它一是要求債務(wù)人有過錯，二是拒絕行為違法(無合法理由)，三是有履行能力。

3．當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。此即債務(wù)人遲延履行。根據(jù)合同的性質(zhì)和當事人的意思表示，履行期限在合同的內(nèi)容中非屬特別重要時，即使債務(wù)人在履行期屆滿后履行，也不致使合同目的落空。在此情況下，原則上不允許當事人立即解除合同，而應(yīng)由債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出履行催告，給予一定的履行寬限期。債務(wù)人在該履行寬限期屆滿時仍未履行的，債權(quán)人有權(quán)解除合同。

4．當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。對某些合同而言，履行期限至為重要，如債務(wù)人不按期履行，合同目的即不能實現(xiàn)，于此情形，債權(quán)人有權(quán)解除合同。其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)時，也應(yīng)如此。

5．法律規(guī)定的其他情形。法律針對某些具體合同規(guī)定了特別法定解除條件的，從其規(guī)定。

合同協(xié)議解除的條件

合同協(xié)議解除的條件，是雙方當事人協(xié)商一致解除原合同關(guān)系。其實質(zhì)是在原合同當事人之間重新成立了一個合同，其主要內(nèi)容為廢棄雙方原合同關(guān)系，使雙方基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅。

協(xié)議解除采取合同(即解除協(xié)議)方式，因此應(yīng)具備合同的有效要件，即：當事人具有相應(yīng)的行為能力；意思表示真實；內(nèi)容不違反強行法規(guī)范和社會公共利益；采取適當?shù)男问健?/p>