一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請書;

(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

至于具體時間各個地方都不一樣吧

·建設(shè)工程審批程序

一、取得土地證。

二、確定地塊的設(shè)計條件：容積率，綠地率，建筑密度，建筑風(fēng)格，建筑退距等。

三、設(shè)計部門進行總平和建筑單體設(shè)計。

四、審批提交的總平和建筑單體設(shè)計方案，發(fā)放同意總平圖和建設(shè)工程設(shè)計紅線圖。如建設(shè)規(guī)模較大，應(yīng)組織召開評審會確定。如建設(shè)規(guī)模較大，功能較復(fù)雜的還應(yīng)先進行初步設(shè)計，由建設(shè)行政主管部門組織初步設(shè)計的評審。

1、詳細規(guī)劃審批

申報材料

(1)申請報告

(2)規(guī)劃方案文本(加蓋建設(shè)單位公章及設(shè)計單位勘察設(shè)計章)

承諾時間：10個工作日

2、建設(shè)單位總平面規(guī)劃審批

需申報總平面規(guī)劃的建設(shè)項目

(1)新征用地項目

(2)建設(shè)單位原有用地占地1公頃(含1公頃)的項目

申報材料

(1)填寫申請表，附申請報告

(2)法人委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件

(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖(復(fù)印件)

(4)《土地證》及附圖。擬建設(shè)地塊附路網(wǎng)的地形圖一份(1：500復(fù)印件)

(5)總平面規(guī)劃圖3份及電子磁盤1份(圖紙上加蓋建設(shè)單位公章)

注：(3)和(4)只需提供其一即可。承諾時間：10個工作日

五、設(shè)計部門進行施工圖設(shè)計。

六、施工圖報建設(shè)行政主管部門審批，建設(shè)行政主管部門委托施工圖專審機構(gòu)進行施工圖審查，相關(guān)部門的審批意見(消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生等)

七、施工招投標。

八、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的審批，將原批準建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計紅線圖和審批后的施工圖等相關(guān)材料報規(guī)劃局，合格的發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

1、設(shè)計條件審批

申報材料

(1)申請報告

(2)法人委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件

(3)填寫《建設(shè)工程項目規(guī)劃設(shè)計條件申請表》

(4)《土地證》及附圖復(fù)印件，若為新征用地為辦好土地證。需提交《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖和《建設(shè)用地批準書》及附圖的復(fù)印件。

(5)擬建設(shè)地塊附路網(wǎng)的地形圖一份(1：500復(fù)印件)規(guī)劃局一樓有賣

(6)市規(guī)劃局審定的總平面規(guī)劃圖復(fù)印件。

(7)特殊項目：根據(jù)要求提供消防、環(huán)保、衛(wèi)生、相鄰單位、相鄰住戶等意見。

承諾時間：9個工作日

2、核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

申報材料

(1)填寫《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表》

(2)法人委托書及身份證復(fù)印件

(3)計劃批文或備案文件

(4)建設(shè)工程土建投資50萬元以上的需要提供中標書

(5)收回設(shè)計紅線圖原件

(6)《土地證》及附圖復(fù)印件，若為1992年后新征用地，須附《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖和《建設(shè)用地批準書》或《土地證》及附圖的復(fù)印件。

(7)二套施工圖紙(建施圖全套及基礎(chǔ)平面圖)，其中一套為相關(guān)施工圖專審機構(gòu)審查并報建設(shè)行政主管部門備案

(8)南寧市建設(shè)工程施工圖審查備案表

(9)如已審批過方案，須提供審定方案文本原件及批復(fù)

(10)如需相鄰單位、相鄰住戶意見則需提交

承諾時間：9個工作日

收費標準：城市規(guī)劃技術(shù)綜合服務(wù)費：1.2元/m2

城建配套費：工程投資總額3%

白蟻防治費：2.0元/m2