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寧波
買賣不破租賃的競合
買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
與租賃權的規(guī)定一樣，我國《擔保法》對抵押權的規(guī)定也是我國法律對財產(chǎn)權利所確定的一項重要的民事法律制度。租賃權和抵押權同是關于財產(chǎn)的權利，租賃權是債權，抵押權是物權，自然，二者會經(jīng)常發(fā)生競合或沖突。
這種競合或沖突通常有兩種情況：
一是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先出租后抵押。因為承租人不可能預見到后來抵押權的設立。另外,租賃權的存在從根本上來說也不影響抵押權的實現(xiàn)。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規(guī)定。
二是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用“先物權后債權，物權優(yōu)于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！币虼耍缘盅贺敭a(chǎn)出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權優(yōu)于租賃權，租賃關系因抵押權的實現(xiàn)而解除。
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