五大避稅“妙招”五大法律提醒“國六條”細(xì)則規(guī)定，購買不足五年的商品房轉(zhuǎn)手買賣需要全額繳納營業(yè)稅，該規(guī)定在實(shí)施后，二手房交易市場上便出現(xiàn)了一些避稅“妙招”。從法律角度講，每種避稅“妙招”后都有法律隱患存在，不可因小失大。1、假贈(zèng)代替真買賣案例：方女士想買遠(yuǎn)房親戚朱女士的一套二手房，該套房子離滿五年還有兩年時(shí)間，因有親戚關(guān)系，雙方商量不辦理過戶，直接辦理一個(gè)房屋的贈(zèng)與公證。點(diǎn)評(píng)：所謂贈(zèng)與避稅，是指雙方在私下進(jìn)行買賣交易后，不到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，而是以贈(zèng)與的方式變相交易。法律提醒：這種方式實(shí)際上是鉆了法律空子，也給消費(fèi)者帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。買賣雙方簽訂的贈(zèng)與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實(shí)際上是二手房買賣，法律規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，但如果雙方?jīng)]有去辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，買方?jīng)]有取得合法的房屋權(quán)屬證書，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，買方權(quán)利將得不到保障，最后給消費(fèi)者帶來損失。如果賣主將房子抵押出去，同時(shí)又將房子以贈(zèng)與的形式賣出，這樣三方會(huì)形成很復(fù)雜的法律關(guān)系，買主的利益將會(huì)受到嚴(yán)重侵害。另外，贈(zèng)與賣房存在相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)問題時(shí)買房人往往要吃“啞巴虧”。這是由于我國《合同法》中規(guī)定，“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任”，也就是說，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔(dān)贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，而且如果私下交易被拆穿，雙方都要負(fù)法律責(zé)任，補(bǔ)繳稅款與罰款，這對(duì)雙方來說都得不償失。2、先付房款等房滿5年再過戶案例：劉先生欲購大關(guān)一套總價(jià)60萬元的房子，因這套房子還要再等半年時(shí)間才能滿五年。為避交營業(yè)稅，雙方私下約定，劉先生先支付25萬元首付給房東，房東收到首付款后先將房子鑰匙交給劉先生，等半年后雙方再正式簽訂合同。點(diǎn)評(píng)：這種“私訂終身”避稅是指買賣雙方商量好房屋價(jià)格后，房主先將房產(chǎn)證交付買主，買主付清絕大部分房款后，房主交鑰匙讓買主住進(jìn)房子。雙方約定，等房齡滿五年再去辦理過戶手續(xù)，以此規(guī)避稅費(fèi)。法律提醒：從法律的角度看，此方法風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)榉慨a(chǎn)證還是原房主的，房主就可能通過掛失來注銷原房產(chǎn)證，辦理新證后，一房兩賣，或者因欠債被法院查封等，都可能造成糾紛。等到過戶時(shí)，房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)變化，如果漲幅較大的話，房主寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。3、合同售價(jià)往低處寫案例：王女士經(jīng)中介推薦，看中了鳳起商圈一套總價(jià)達(dá)260萬元的毛坯房，為避免高額稅費(fèi)將計(jì)稅基數(shù)降低，王女士與房東私下協(xié)商簽訂了兩份合同，230萬寫入正式合同，另外的30萬部分以精裝修款的名義付給房東。點(diǎn)評(píng)：這種“陰陽合同”避稅法是指在售房合同中，買賣雙方協(xié)商后將房價(jià)填低些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會(huì)減少。法律提醒：二手房交易中，使用“陰陽合同”對(duì)買房人再次交易不利。一旦買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨著兩個(gè)問題：一是由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于買入價(jià)低，再次賣出和買入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。簽訂“陰陽合同”對(duì)買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)賣方來說存在的風(fēng)險(xiǎn)是，買方很可能以在房管局備案的合同為要挾，在辦理完過戶手續(xù)后，要求賣方降低房屋出售價(jià)格。對(duì)于買方來說存在風(fēng)險(xiǎn)是，如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付房管局簽訂的合同中標(biāo)示的價(jià)格，買方?jīng)]有充分證據(jù)，會(huì)遭受大額損失。