大多數(shù)人習(xí)慣于通過房地產(chǎn)中介購買二手房，中介公司依靠他們的專業(yè)服務(wù)，這通?？梢詾橘I家節(jié)省很多心思

然而，與任何行業(yè)一樣，房地產(chǎn)中介行業(yè)也有利弊參半。如果買受人對如何簽訂買賣房屋的“中介合同”一無所知，也很容易落入中介預(yù)設(shè)的陷阱，導(dǎo)致其權(quán)益受損

那么，買二手房時如何簽訂“中介合同”？中介合同的作用由買賣雙方和中介簽訂的中介合同有兩大功能：

1。確定正式房地產(chǎn)銷售合同的主要條款在中介合同中，應(yīng)約定銷售合同的主要內(nèi)容，如房屋面積、位置、總價、房屋款的支付方式（定金、首期款、貸款等）、轉(zhuǎn)讓和交付的時間，以及簽訂正式銷售合同的時間。確定上下家庭與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系

中介合同將規(guī)定上下家庭支付中介傭金的時間和標(biāo)準(zhǔn)，如果上下兩個家庭違反合同，不履行銷售合同，則各自對中介的責(zé)任由此可以看出，“中介合同”實際上是一個相對復(fù)雜的合同，包括銷售合同的內(nèi)容和中介合同的內(nèi)容。中介合同實際上包括三個合同：

一個是上下層家庭之間的銷售合同；第二，房屋和中介之間的中介合同；第三，下一套房子與中介之間的中介合同

未來上下兩個家庭之間的正式銷售合同也將根據(jù)中介合同的條款簽訂，因此中介合同在二手房銷售過程中起著至關(guān)重要的作用。在實踐中，由中介合同引起的糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于由銷售合同引起的糾紛。因此，在簽訂中介合同時應(yīng)特別注意

合同簽訂過程

中介合同的簽訂程序一般遵循以下四個步驟：

1。中間人協(xié)調(diào)上下兩個家庭，并就合同的主要條款達(dá)成口頭協(xié)議。中介持有“中介合同”，要求下一個家庭簽署并收取下一個家庭支付的意向金，中介出具由中介公司蓋章的“意向金收據(jù)”

3。中介人將持有下一個家庭簽署的中介合同，并將其交給上一個家庭簽署

如果中介合同中有條款規(guī)定前一個家庭委托中介人保管存款，則前一個家庭必須簽署另一份存款保管確認(rèn)書。如果中介合同中沒有規(guī)定前一個家庭委托中介保管押金，則下一個家庭支付的“意向押金”應(yīng)交給前一個家庭，前一個家庭應(yīng)出具押金收據(jù)。中介人將前一個家庭開具的“存款收據(jù)”交給下一個家庭，下一個家庭將把中介機(jī)構(gòu)出具的“意向存單”退還給中介機(jī)構(gòu)

下一個家庭應(yīng)特別注意：幾乎所有的中介合同都規(guī)定下一個家庭將意向金交給中介機(jī)構(gòu)，但一旦最后一個家庭簽署了中介合同并收到了“意向金”，則“意向金”將成為“存款”

“意向金”和“存款”指的是相同金額的錢，但它們的法律性質(zhì)完全不同。

“意向金”相當(dāng)于“存款”，這讓你可以不負(fù)責(zé)任地回去。“押金”是不允許違約的。如果買方無正當(dāng)理由違反合同，他將失去定金。同樣，在收到定金后，如果家庭無正當(dāng)理由后悔不出售，則應(yīng)雙倍返還定金

根據(jù)前一個家庭是否有抵押貸款，是否需要用下一個家庭的首付款償還貸款，視情況商定出售條款

，無論下一個家庭是否有貸款，都應(yīng)該在中介合同中約定不同的銷售條款，并且在不同的銷售條款中雙方應(yīng)該關(guān)注的風(fēng)險是不同的。在實踐中，通常有以下六種交易條件：

1。家里沒有抵押貸款，家里也沒有貸款。所有的房款都是用現(xiàn)金支付的。這是罕見的。上一個家庭有抵押貸款，但它用自己的資金償還貸款，下一個家庭需要貸款。這種情況也相對罕見，因為上層家庭通常需要使用下層家庭的資金來償還貸款。前一個家庭有抵押貸款，需要用下一個家庭的首付款償還貸款，但下一個家庭不貸款。有很多這樣的情況。前一個家庭有抵押貸款，需要用下一個家庭的首付款償還貸款，下一個家庭需要貸款。這是最常見的

5。前一個家庭有抵押貸款，但它用自己的資金償還貸款，而下一個家庭不貸款。這是罕見的。這個家庭不需要貸款。這種情況也比較

一般來說，下一個家庭應(yīng)該特別注意上一個家庭有貸款，需要用下一個家庭的首付來償還貸款，為確保首付不被最后一戶挪用

就戶口遷移達(dá)成協(xié)議

原居民購買二手房后經(jīng)常會遇到戶口問題。本協(xié)議就戶口問題達(dá)成的，“甲方未按時遷出戶口，給乙方造成損失的，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！笔聦嵣?，它非常缺乏可操作性。

然而，許多中介合同已經(jīng)就賣方賬戶延遲移出時的違約責(zé)任達(dá)成了類似的協(xié)議。

上述協(xié)議無法遵守的原因如下：

首先，目前，法院認(rèn)為，戶口轉(zhuǎn)移屬于公安機(jī)關(guān)的行政權(quán)力。目前，申請戶口轉(zhuǎn)移的案件不予受理。下一個家庭不能強(qiáng)迫戶口轉(zhuǎn)移。我們唯一能做的就是調(diào)查前一個家庭的違約責(zé)任。其次，很難量化前一個家庭未能及時搬出去給下一個家庭造成的損失。因此，應(yīng)在合同中約定，應(yīng)細(xì)化前一家族的違約責(zé)任，使其更具可操作性

防止另一方違約

銷售合同的主要條款已在中間合同中確定，雙方還將商定，正式銷售合同應(yīng)在簽署中介合同后的幾天內(nèi)簽署，但在這一階段出現(xiàn)了許多爭議。主要原因是房價波動較大，如果一方違約，可以獲得更大的利益。因此，要么明確不簽訂銷售合同，要么以各種借口故意拖延，有的甚至要求在銷售合同中增加不合理的條款，或者改變中間合同的主要內(nèi)容，如果有跡象表明另一方準(zhǔn)備違約，我們必須注意有利于我們自己的證據(jù)的形成。具體步驟如下：

1。我們應(yīng)按照中介合同約定的時間在簽署地點（如中介公司）等待另一方。如果另一方未按約定簽訂銷售合同，或最終未簽訂合同，則下一家公司應(yīng)要求中介公司出具另一方未按約定時間簽訂合同或提出不合理要求的證明或備忘錄，導(dǎo)致未能簽署合同。向另一方發(fā)出書面通知，指出另一方未能在約定時間簽署合同已構(gòu)成違約。根據(jù)合同規(guī)定給予另一方簽訂合同的寬限期，并要求另一方在此期限內(nèi)簽署合同，否則將承擔(dān)違約責(zé)任

下一個家庭應(yīng)保留書面通知的副本，并通過掛號信將原件發(fā)送給另一方。如果沒有對方的地址，可以發(fā)送給中介公司轉(zhuǎn)發(fā)

3。在寬限期內(nèi)到達(dá)簽約地點，如中介公司，并要求中介公司