應(yīng)付是指賣方在買賣二手房過(guò)程中親自簽署或代理人簽署的無(wú)效合同。因?yàn)榇藭r(shí)代理是一種法律行為，只有符合相關(guān)規(guī)定，我們才能保證銷售合同具有法律效力，盡管《民法通則》第65條規(guī)定委托代理人可以是書(shū)面形式，也可以是口頭形式，但二手房交易過(guò)程非常嚴(yán)格。如果在簽訂銷售合同時(shí)需要委托，則應(yīng)盡可能提醒買賣雙方以委托書(shū)的形式進(jìn)行書(shū)面授權(quán)，因?yàn)榭陬^委托的效力需要證據(jù)，書(shū)面委托可以避免不必要的糾紛。授權(quán)書(shū)必須由授權(quán)人簽署。委托事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)全面列示?？陬^委托代理行為在不同情況下具有不同的效力。僅為口頭委托的，如果代理人在簽訂合同時(shí)能提供出賣人的房產(chǎn)證、身份證或買受人的身份證，或者委托人通過(guò)后期事件（如支付或收取定金、購(gòu)房款或知情不否認(rèn)等）進(jìn)行追認(rèn)的，可視為有效的口頭委托，相關(guān)法律責(zé)任由買賣雙方承擔(dān)。法律保護(hù)善意第三方的利益。例如，當(dāng)當(dāng)代代理人是客戶的父母、配偶或兄弟姐妹，并持有客戶的相關(guān)證書(shū)時(shí)，第三方有理由相信代理人擁有代理權(quán)。在這種情況下，即使沒(méi)有書(shū)面委托，我也不批準(zhǔn)，法院通常會(huì)根據(jù)表面代理作出裁決，并確定代理行為有效。如果沒(méi)有授權(quán)委托書(shū)，代理人不能提供相關(guān)證明，并且他/她沒(méi)有確認(rèn)，代理人不能被視為有效，相關(guān)法律責(zé)任應(yīng)由代理人承擔(dān)。

超出授權(quán)的代理行為的有效性取決于該人是否確認(rèn)。代理人超越授權(quán)，以低于出賣人委托的價(jià)格出售或者以低于買受人委托的價(jià)格購(gòu)買的，經(jīng)本人認(rèn)可的，代理行為有效，相關(guān)法律責(zé)任由本人承擔(dān)；本人拒絕追認(rèn)的，視為無(wú)效，相關(guān)法律責(zé)任由代理人承擔(dān)。

訂立合同是具有法律意義的民事行為。我們簽合同時(shí)要小心。如果需要委托他人代理，必須保證手續(xù)齊全，操作得當(dāng)，為避免侵犯合同當(dāng)事人的合法權(quán)益

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