1、 “定金”和“定金”

所謂定金，是指一方根據(jù)法律規(guī)定或雙方同意，在合同訂立時(shí)或之后，按照合同標(biāo)的物的一定比例（不超過20%）提前支付給另一方的款項(xiàng)或其替代物雙方為了確保合同的履行存款合同是主合同的從屬合同，“定金”是在主合同成立并生效的前提下成立的，在法律上有一個(gè)明確的概念：它不僅是履約擔(dān)保，而且是一種付款，也是一種補(bǔ)償，即：，支付一定金額的款項(xiàng)，以表明雙方有意并真誠(chéng)地履行已簽署的合同。如果買方違約，押金將不予退還。如果開發(fā)商違約，定金將雙倍返還給買家。法律明確規(guī)定，定金不得超過合同總價(jià)的20%

房地產(chǎn)顧問表示，在房地產(chǎn)交易過程中，定金只是預(yù)付款性質(zhì)的付款，而不是定金性質(zhì)的付款。因此，在買受人簽訂《預(yù)購(gòu)臨時(shí)協(xié)議》時(shí)，真正的預(yù)購(gòu)房正式合同——主合同能否成立仍然處于一種不確定狀態(tài)，這與定金合同有著顯著的不同。因此，預(yù)付定金不是定金，并且不能適用定金罰金。定金和定金最基本的區(qū)別在于，定金罰金適用于定金。一方違約的，應(yīng)當(dāng)返還定金兩次或者無(wú)權(quán)要求返還定金。如果此類罰款適用于押金，則只會(huì)退還或抵消價(jià)格。

法律未明確規(guī)定“押金”。認(rèn)購(gòu)書上的“定金”是買受人對(duì)開發(fā)商的擔(dān)保，其所有人或賠償只是單方面的。目前尚不清楚開發(fā)商是否會(huì)在違約情況下返還雙倍。如果開發(fā)商違約，只需退還押金即可?！把航稹笔且粋€(gè)規(guī)范的法律概念，也是一種擔(dān)保形式；保證金在法律上被視為“預(yù)付款”，而在實(shí)踐中不被視為“預(yù)付款”。兩者的法律效力也完全不同；如果買方交付“定金”，如果買方違約，定金將被賣方?jīng)]收，如果賣方違約，賣方必須雙倍返還定金給買方；如果買受人交付“定金”，則無(wú)論哪一方違約，出賣人只需退還原金額的“定金”

根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商必須持有“預(yù)售商品房許可證”才能出售樓花，無(wú)論是預(yù)售商品房還是正式的商品房銷售，他們必須簽署一份書面合同。例如：開發(fā)商收取2萬(wàn)元費(fèi)用后，未與客戶簽訂書面合同，雙方尚未形成房屋銷售關(guān)系?！稉?dān)保法》規(guī)定“保證金應(yīng)當(dāng)書面約定”，保證金條款只能是主合同的下級(jí)合同。那么，如果房屋銷售合同未形成，客戶支付給開發(fā)商的2萬(wàn)元可能就是“定金”，開發(fā)商可以“沒收”2萬(wàn)元也沒有問題。那么客戶只能交付“押金”，并且“押金”應(yīng)該被退還。但是，如果雙方簽訂了書面預(yù)售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”。當(dāng)買方拒絕購(gòu)買時(shí)，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。必須注意的是，即使消費(fèi)者和開發(fā)商簽署了書面的商品房預(yù)售合同，實(shí)際上也只是一份意向書。房屋實(shí)際交付時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂正式的房屋買賣合同。買受人必須與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，支付購(gòu)房款，并取得開發(fā)商開具的發(fā)票，才能向主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證?！按婵睢焙汀按婵睢?/P>

存款是一種擔(dān)保權(quán)益。具體而言，它是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式，即債務(wù)人或第三人為了保證債務(wù)的履行，將一定數(shù)額的金錢或等值物轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人占有。債務(wù)人不履行合同債務(wù)的，債權(quán)人可以從定金中優(yōu)先受償。存款擔(dān)保本質(zhì)上屬于質(zhì)押的范疇。它與存款的區(qū)別主要體現(xiàn)在：

1不同性質(zhì)：存款擔(dān)保只產(chǎn)生債權(quán)，不具有物權(quán)效力；保證金屬于擔(dān)保物權(quán)的范圍。存款是一種合法的擔(dān)保方式，存款只是一種私人交易形式。中國(guó)法律不承認(rèn)存款是一種擔(dān)保方式。委托人的范圍不同：定金擔(dān)保的委托人僅限于被擔(dān)保主合同的當(dāng)事人，定金不能由合同債務(wù)人以外的第三方設(shè)定。定金保函是合同債務(wù)人的擔(dān)保；保證金的創(chuàng)造者可以是合同債務(wù)人或債務(wù)人以外的第三方。約定的限額不同于法律規(guī)定：定金的數(shù)額由合同當(dāng)事人約定，但約定的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的物的20%，超出部分不產(chǎn)生定金的效力；保證金的金額應(yīng)由雙方自由商定。對(duì)金額有很多限制。當(dāng)事人約定的定金可以高于或者低于主合同標(biāo)的金額。制裁的后果是不同的：保證金罰款適用于合同雙方。當(dāng)當(dāng)事人違約時(shí)，定金開始發(fā)揮其懲罰性作用，具有明顯的懲罰性。押金僅在擔(dān)保合同義務(wù)人履行合同時(shí)有效。違約方的處罰僅限于押金。如果支付定金的人未能履行合同義務(wù)，他無(wú)權(quán)收回定金。但是，如果收取定金的人不履行合同義務(wù)，他將不承擔(dān)雙倍返還定金的義務(wù)，懲罰效果很弱。

定金是書面合同中約定的一種債務(wù)擔(dān)保形式，帶有“定金”字樣。其他如定金、定金、預(yù)付款等不能視為定金，也不能適用法律規(guī)定的定金處罰