1、 合同終止后是否可以適用違約金責任

應適用違約金責任。原因如下：

首先，租賃合同終止后，該合同將在未來消失，且已履行部分的合同關系不受影響。換言之，被履行的部分可以被視為獨立于被終止部分的兩份合同。因此，承租人占用和使用租賃物的期間可視為有明確期限的租賃合同（期限至終止日）。因此，由于合同的有效性不受終止的影響，合同條款（包括違約賠償責任）仍然對雙方具有約束力

一種觀點認為，如果終止前后的租賃合同被視為兩個獨立的合同，終止權問題不會發(fā)生。由于后一種合同中不存在違約，因此以這種方式理解連續(xù)合同是錯誤的

其次，從另一個角度來看，正是由于租賃合同的連續(xù)性特征，我們可以將租賃合同理解為解除后的兩個租賃合同，而不是租賃合同的連續(xù)性特征，因為租賃合同在概念上分為兩個合同。第三，正如崔教授所說，可以從兩個角度來把握繼續(xù)主張：一方面，也有必要將繼續(xù)主張作為一個整體來看待。另一方面，在一定條件下，如履行的具體操作、違約的判斷、訴訟時效的適用等，連續(xù)債權可以劃分為若干債權，每一債權都可以稱為“個別債權”，每個“個人債權”都有一定程度的經(jīng)濟和法律獨立性（崔*元：《連續(xù)債權與訴訟時效》，人民法院2003年6月27日報告）。因此，可以將終止前后的租賃合同視為兩個“個人索賠”，分別適用于違約責任的判定。

其次，《合同法》第97條規(guī)定，合同終止后，雙方“有權要求賠償損失”。一般來說，這里的賠償損失“仍然是對違約造成的損害的賠償”。在我國合同法理論和實踐將補償性違約金的性質界定為預定損害賠償的背景下，第97條暗示了這樣一個結論：租賃合同終止后，違約金的責任仍然可以適用（無論第98條規(guī)定的“和解和清算條款”是否包括違約金條款，大多數(shù)學者都含糊不清，他們自己的做法也不同。因此，制筆人求助于第97條）

第三，由于違約賠償金是預先確定的賠償金額，它不僅具有賠償損害的功能，而且可以減輕當事人的舉證責任，節(jié)約訴訟費用。因此，違約賠償責任的適用比損失賠償更有利，法律不僅允許后者，而且禁止前者。第四，從比較法的角度來看，在實踐中，中國臺灣地區(qū)甚至認定，懲罰性違約金條款不會因合同終止而取消。如果這一觀點在臨時合同的情況下受到質疑，那么在連續(xù)合同的情況下似乎更為合理?？傊?，違約賠償金的條款仍然適用于租賃合同終止前發(fā)生的違約行為。如何計算延遲履行的違約金一種觀點認為，延遲履行的違約金應計算至合同終止之日，即使承租人在合同終止之日及之后仍然延遲履行。原因是合同終止后，對雙方?jīng)]有約束力，因此所有權利和義務在合同終止時保持不變。合同終止后，雙方簽訂了法律清算關系。如果雙方繼續(xù)拖延，延遲履行的違約金應按照逾期貸款利率計算。作者不同意這一觀點，因為：，所謂合同終止的追溯效力，是指合同的終止是否會影響已經(jīng)過去的合同關系。無追溯力是指合同的終止只會破壞未來的合同關系，終止前的合同關系仍然有效。如果將這一概念作為討論的基礎，則解除前的合同關系仍然對當事人具有約束力，因為它仍然有效。在這種情況下，延遲履行違約金的金額只能根據(jù)雙方約定的標準和實際延遲時間的乘積計算，與合同終止時間無關，因為終止前的合同是有效的，因違反有效合同而產(chǎn)生的遲延履行責任甚至可以被視為與行使終止權完全無關的事項。因此，對遲延履行的賠償責任的計算與遲延和未披露的買賣合同的計算并無不同。也就是說，遲延行為的持續(xù)時間決定了遲延履行責任的大小，計算標準根據(jù)協(xié)議。因此，如果合同未終止，也應計算至實際履行日期，毫無疑問，租賃期內(nèi)延遲支付租金的滯納金是從延遲支付時間到實際支付日期（在執(zhí)行判決時通常表示為）計算的。如果終止僅計算至終止時間，則違約方收到的賠償金少于或遠低于未終止合同的賠償金。從合同終止制度的目的來看，不利于守約方行使合同終止權，也不利于其從無意義的合同中解放出來，從而阻礙了合同終止制度的目的。另一方面，它也會促使守約人懶于行使終止權，以獲得更完整的補償，從而使無意義的合同得以延續(xù)。從宏觀上看，很難稱之為效率秩序第四，如果當事人對遲延履行的違約金不達成一致，根據(jù)我國合同法理論和實踐公認的實際賠償原則，承租人應賠償其遲延履行造成的損失，其計算方法應為延遲租金金額與同期銀行利息以及實際延遲天數(shù)的乘積。因此，延遲履行違約金的計算也應以實際延遲時間為準。第五，從約定的延遲履行違約金的常規(guī)方式來看，違約金本身也是一項持續(xù)的債權，其金額隨著時間的推移而增加。只有當延遲終止時，即承租人支付所有租金，才能確定金額。因此，終止權是后續(xù)合同，不能“終止”或消除仍然存在的延遲狀態(tài)

第六，根據(jù)一些評論員的說法，終止后，由于承租人的使用收入無法返還，繼續(xù)支付租金和法定利息的義務也是第97條中“采取其他補救措施”的含義。然而，既然人們承認解散前的合同關系仍然存在，為什么基于有效合同關系的履約請求權會變成不當?shù)美颠€請求權？崔元教授認為：“當合同終止沒有追溯效力時……一方履行了部分或全部債務，但另一方?jīng)]有履行付款，或者盡管他們也履行了債務，但雙方各自的履行在數(shù)量上是不平等的。將所有財產(chǎn)返還給該方顯然是不適當?shù)膯栴}，因為付款人在合同終止后尚未獲得付款的所有權。唯一的辦法就是利用不當?shù)美贫葋斫鉀Q不當?shù)美麊栴}，即受贈人應根據(jù)不當?shù)美?guī)則返還其額外利益?！?/p>

基于上述介紹，liquidat有相應的計算方法