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寧波
論房屋租賃合同效力的認(rèn)定
租賃合同的效力。如果出租人同時就同一租賃物與兩個或兩個以上的人簽訂租賃合同，如何確定這些租賃合同的有效性如果出租人同時就同一租賃物與不同的承租人簽訂租賃合同，租賃合同有效，承租人可以根據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。如果之前簽訂合同的承租人聲稱后租賃合同無效，則不應(yīng)予以支持
如果其中一份租賃合同已實際履行，而其他租賃合同的承租人要求履行合同，則將不予以支持，因為其無法履行。在庭審期間，法院可以向當(dāng)事人解釋，允許他們改變索賠要求，并向出租人要求實際履行合同以外的違約責(zé)任。如果租賃合同未登記，是否影響租賃合同的效力
租賃合同登記與否不影響租賃合同的效力。但是，未登記的租賃合同不得對抗第三人。
最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條明確規(guī)定了合同登記與效力的關(guān)系。因此，雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門登記，但沒有規(guī)定租賃合同未經(jīng)登記無效，因此，本條款不影響租賃合同的效力
但是，考慮到租賃合同具有強大的效力，如承租人在出售租賃物時享有優(yōu)先購買權(quán)，且出售不違反租賃，如果租賃合同未經(jīng)登記具有如此強大的效力，這將對不知情的第三方造成巨大損害，對交易安全產(chǎn)生嚴(yán)重不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度來看，我們希望未注冊的租賃合同不具有對抗善意第三方的效力。未經(jīng)法定批準(zhǔn)建造的房屋為租賃標(biāo)的的，租賃合同有效嗎？未經(jīng)法定批準(zhǔn)建造的房屋，租賃合同無效，因為租賃標(biāo)的不合法。例如，行政部門判定該建筑違反規(guī)定或已建房屋無合法審批程序等
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