[病例詳情]

唐（男）和劉（女）他們是夫妻。他們不在同一個縣工作?；楹螅@對夫婦共同購買了一套三居室的房子，并向房屋管理局登記。由于房子不在丈夫和妻子工作的縣，因此丈夫和妻子都有出售房子的意圖。劉與同事張私下達成協(xié)議，以30萬元的價格將房子賣給了張。雙方簽署了銷售協(xié)議，但未辦理轉讓登記手續(xù)。在另一個縣工作的唐先生不知道房子已經賣給了張先生，于是私下與朋友廖先生達成協(xié)議，將房子以32萬元賣給廖先生，并迅速辦理了房屋轉讓登記手續(xù)。后來，由于張某要求劉某交付房屋，他與唐某和劉某發(fā)生糾紛，并向法院上訴

[分歧]

上述兩份房屋銷售合同中哪一份有效？廖與張之間誰能取得房屋所有權？有三種不同的觀點如下。承擔共同義務。在共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，視為無效。在這種情況下，唐和劉是夫妻，他們共同的房子是夫妻的共同財產。對夫妻共同財產的處理,必須經雙方協(xié)商一致,方可進行。本案中的二手房銷售未經共有人同意，因此二手房銷售合同為無效合同，本案應視為無效合同

第二種意見認為該房屋屬于房地產。根據民法原則，善意取得制度可以適用。雖然第二次房屋銷售無效，但廖已支付了房價并登記了房產。因此，雖然出售無效，但如果第三方善意地獲得財產并獲得賠償，其利益應得到保障。因此，廖應為該房屋的合法財產所有人

第三種意見認為第二份房屋買賣合同有效。房地產權屬變更以登記方式公示。房屋所有權已以廖的名義轉讓登記，廖的所有權歸廖所有，廖只能向張承擔違約責任并賠償其損失

[評估]

作者同意第三種意見，理由如下：

首先，《物權法》第9條規(guī)定：“房地產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效；未經登記，不得生效，法律另有規(guī)定的除外。”也就是說，房地產產權的設立、變更、轉讓和消滅，必須經有關部門登記，方能生效。如果未注冊，則不具有生物權利的效力。不動產登記是指按照法定程序，將房屋等不動產所有權或其他不動產權利的取得、喪失、變更等情況記錄在相關專門機構持有的專門賬簿中的行為。在房屋買賣過程中，簽訂房屋買賣合同后，房屋所有權的變更必須經登記機關登記，買受人才能取得房屋所有權。在這種情況下，唐和廖簽訂的合同是由房屋委員會登記的，因此廖根據法律獲得了房屋所有權。第二，中國的婚姻法規(guī)定，丈夫或妻子對夫妻共同擁有的財產享有平等的處理權?！痘橐龇ń忉專ㄒ唬返谑邨l第（二）項規(guī)定：“夫妻非因生活需要，對夫妻共同財產的處理作出重要決定的，應當平等協(xié)商，達成協(xié)議。其他人有理由認為是夫妻共同意愿的，對方不得反對以不同意或無知為理由的第三人?！霸诒景钢校瑥埡土味加欣碛上嘈?，出售房屋是唐和劉的共同意思，因此共同所有人的另一方無法抵抗買方，因此第二份房屋買賣合同有效。

第三，不動產物權登記的效力與第三方不同合同的效力，即不動產登記不一定影響合同的效力。中國《物權法》第15條規(guī)定：除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，當事人之間訂立、變更、轉讓、消滅房地產產權的合同，自合同成立之日起生效；未辦理產權登記的，不影響合同的效力也就是說，如果不辦理不動產物權登記，生物權將不生效，但不影響合同的效力。合同的效力應當根據《合同法》進行判斷。合同有效的，當事人可以依照合同法的規(guī)定要求對方履行登記義務；如果無法注冊，可要求賠償損失。在這種情況下，兩份房屋銷售合同有效。然而，該房屋的所有權已以廖的名義轉讓并登記，因此其所有權應由廖享有，張可以從法院網站向劉索賠違約責任，以維護其合法權益