【基本案情】2005年1月20日，原告張（乙方）與被告**公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定甲方同意出租位于文山路98號(hào)樓的一、二、五層及廚房，并將醫(yī)院除配電室、暖氣室外的5套住房交給乙方，期限5年，自2005年4月28日至2010年4月28日，年租金5萬元，由乙方按年支付，每年4月28日前支付50%的首付，剩余部分于年底結(jié)算；合同期滿后，甲方提供給乙方的水、電、暖氣、桌椅、凳子、空調(diào)等應(yīng)完好無損地移交給甲方。如有損壞，按原價(jià)賠償（具體數(shù)量見附表）；在此期間，水電費(fèi)由乙方承擔(dān)；租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償因房屋使用不當(dāng)或自行改建造成的損失；乙方應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額支付租金。乙方無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月以上不支付租金的，甲方有權(quán)收回租賃房屋。合同簽訂后，被告**公司將涉案房屋鑰匙交給原告。此后，原告張開始根據(jù)餐飲業(yè)的需要，以“**酒店”的名義裝修房屋、購買相關(guān)設(shè)備、招聘員工、進(jìn)行一定時(shí)間的廣告宣傳。但“**酒店”未經(jīng)工商注冊(cè)

2005年3月20日，被告**公司書面通知原告，貴協(xié)議所指租賃物業(yè)的所有權(quán)不屬于**公司，我公司從未委托**公司簽訂房屋租賃合同，因此，您與**公司簽訂的房屋租賃合同無效。我希望您在收到信函后10天內(nèi)與**公司協(xié)商終止合同。逾期不交的，我公司將依法行使權(quán)利。并附房屋所有權(quán)證。在庭審中，原告承認(rèn)他于2005年3月25日收到**公司的一封特快專遞信。2005年4月7日，被告**公司通過電報(bào)通知原告終止合同：在您于2005年1月20日與我公司簽訂房屋租賃合同后，威海公司立即通知我們終止與您的合同，因?yàn)樵摲课莸漠a(chǎn)權(quán)不屬于我公司。因此，經(jīng)核實(shí)，我公司得知該房屋產(chǎn)權(quán)不屬于我公司，因此，希望您與我公司及時(shí)協(xié)商解除合同，避免給您造成不應(yīng)有的損失。現(xiàn)原告要求兩被告就裝修、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項(xiàng)損失，共賠償219087.08元人民幣【判決要點(diǎn)】：，法院認(rèn)為：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人批準(zhǔn)取得處分權(quán)或者無權(quán)處分人訂立合同的，該合同有效；依法成立的合同，自成立時(shí)生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才能生效的，從其規(guī)定。據(jù)此，被告**公司與原告張簽訂了租賃合同，該房屋無產(chǎn)權(quán)。在債權(quán)人認(rèn)可或者原告張某取得處分權(quán)之前，本合同為效力未定的合同。被告**公司作為權(quán)利人，得知后拒絕書面確認(rèn)，故被告**公司與原告張于2005年1月20日簽訂的租賃合同成立，但無效。雖然雙方約定的租賃期限為2005年4月28日至2010年4月28日，但本合同于2005年1月20日訂立，原告張先生將該房屋出租用于經(jīng)營酒店。在合同簽訂后，他為履行合同而進(jìn)行房屋裝修、廣告宣傳、購買設(shè)備、招聘員工和其他準(zhǔn)備工作是合法的。被告**公司稱原告張某的租賃期開始于2005年4月28日，被告**公司在租賃期開始于2005年4月28日后承擔(dān)法律責(zé)任，原告張某未經(jīng)被告**公司同意進(jìn)行裝修的理由不正當(dāng)，不予支持。被告**公司明知沒有產(chǎn)權(quán)，仍與原告張某簽訂租賃合同，違反了誠信原則，導(dǎo)致合同無效。應(yīng)賠償原告張?jiān)跍?zhǔn)備履行合同過程中發(fā)生的合理費(fèi)用。原告張某對(duì)該房屋的裝修作為該房屋的補(bǔ)充，已與該房屋融為一體，扣減將影響其使用價(jià)值。被告**公司可以按照裝修的現(xiàn)值向原告進(jìn)行賠償。同時(shí)，原告張為酒店的開業(yè)招聘員工，吃飯、生活和支付工資，符合行業(yè)慣例，費(fèi)用也合理。原告要求的廣告費(fèi)為4.52萬元，可通過文登市電站提供的《廣告經(jīng)營合同》確認(rèn)，且該廣告行為在原告張于2005年3月25日收到被告**公司主張租賃財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并要求原告張與被告**公司終止合同的通知前已實(shí)際履行，損失金額已確定，原告張是否支付廣告發(fā)布費(fèi)是另一種法律關(guān)系，與被告**公司無關(guān)